您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

定金协议不能强制履行/奚正辉

作者:法律资料网 时间:2024-07-11 10:40:47  浏览:8605   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
定金协议不能强制履行

奚正辉


  2007年9月17日,贾某、梅某及中介公司签署了《房地产买卖居间协议》,梅某购买贾某位于上海市徐汇区淮海西路一处房产,转让价格1100万,约定7日内到中介公司签署《上海市房地产买卖合同》,该居间协议详细约定了交易条件。当日梅某向贾某支付30万元定金。

  2007年9月24日,双方到中介公司签约,梅某称因为贾某的房地产权证还没有办出,故要求等贾某的产权证办出后签买卖合同并支付首付款,但是贾某要求必须根据约定在7日内签署买卖合同并付款。
后双方买卖合同未签成功,梅某向徐汇法院起诉要求贾某继续履行买卖合同,要求办理产权过户手续,并诉讼保全查封了贾某的该房屋。起诉的主要理由是:一、贾某违约,不肯将房屋出售给梅某;二、居间协议的内容,清楚明确,可以强制履行。主要的依据是上海高院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第5条:双方已经签订的协议书具备了房屋买卖合同的主要内容,应视为买卖合同成立,并认定合同有效。

  中汇所代表贾某出庭应诉,主要抗辩理由是:一、梅某违约,是梅某违反了居间协议的约定,拒绝在7日内签署买卖合同,故违约方是无权要求继续履行合同的;二、作为立约定金,担保法有明确的处理方式,若一方不签署买卖合同,违约方只能接受定金罚则的处罚,何况主合同(房屋买卖合同)没有签署。依据《担保法司法解释》第115条:“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的,给付定金的一方拒绝订立主合同的,无权要求返还定金;收受定金的一方拒绝订立合同的,应当双倍返还定金”。

  后一审法院支持了贾某的抗辩理由,驳回了梅某的诉请,二审法院维持一审判决。

  本案在司法实践中具有一定的示范作用,买卖双方只签署了定金协议或居间协议,没有签署正式的房地产买卖合同,并且双方没有履行主要义务,只支付了定金,是不能要求强制履行的。

下载地址: 点击此处下载
你的公司章程健全吗?—公司章程自检指南

陈召利


  公司章程是公司存在和活动的基本依据,是公司行为的根本准则,是规范公司行为的内部制度,对公司、股东、董事、监事和高级管理人员均具约束力。章程对于公司的作用犹如宪法对于国家的作用。因此,可以说,除了《公司法》外,公司章程是规范公司组织形式和行为准则的最重要文件。公司规范运作模式的形成以及对公司、股东、债权人合法权益的有效保障,均有赖于一个比较完备而又具有可操作性的公司章程。可以毫不夸张地说,一个考虑不周、条款不全的公司章程,必然将公司引入麻烦不断的深渊,甚至直接影响到公司的正常运营。



  在《公司法》于2005年修订以前,公司章程往往是工商管理部门提供的填空式的标准文本,几乎是法律条文的原搬照抄,其内容千篇一律,导致公司内部的制度结构“千人一面”,公司章程的作用根本无从谈起。2006年1月1日起正式生效的新《公司法》充分尊重当事人意思自治,法律赋予公司章程较大的灵活性,“由公司章程规定”或者“公司章程另有规定除外”的条文比比皆是,这赋予公司股东对公司的诸多事项拥有选择权或者决定权,公司股东在制定或者修改公司章程时应予以特别注意。



  公司法修改后,经常会有公司股东询问,我的公司章程健全吗?除了《公司法》第25条的规定外,以下为有限责任公司章程应当记载和可以记载的事项,供参考。



一、应当记载的事项



1. 公司章程应当规定公司法定代表人由董事长/执行董事还是经理担任。



2. 公司章程应当规定公司向其他企业投资或者为他人提供担保,由董事会还是股东会决议。



3. 除《公司法》有规定的外,公司章程应当规定股东会、董事会和监事会的议事方式和表决程序。



4. 公司章程应当规定公司董事长、副董事长的产生办法。



5. 公司章程应当规定董事任期,但每届任期不得超过三年。



6. 公司章程应当规定公司监事会中职工代表的具体比例,但不得低于三分之一。



7. 公司章程应当规定公司将财务会计报告送交各股东的期限。



8. 公司章程应当规定,公司聘用、解聘承办公司审计业务的会计师事务所由股东会还是董事会决定。

关于开展质量信用等级评价工作有关问题的通知

国家质量监督检验检疫总局


质检质函[2004]7号

关于开展质量信用等级评价工作有关问题的通知

各省、自治区、直辖市,计划单列市质量技术监督局:
近来,部分地方反映,一些组织打着国家质检总局的名义,到各地开展质量信用等级评价工作。为了保障质量诚信体系建设工作的顺利进行,杜绝各种干扰,现就有关问题通知如下:
一、加快建设质量诚信体系建设,为经济和社会发展提供诚信保障是国家质检总局2004年的重点工作。总局责成质量管理司负责质量诚信体系建设的具体工作。目前,有关质量诚信体系建设办法及实施方案正在制定之中。
二、质量诚信体系的建设需要在总局的统一领导、规划和监管下依法推进、分步实施。对各种以盈利为目的的“试点”、“论坛”和培训,各地方局要予以制止,并对企业正确引导。
三、总局将会有计划地调动社会力量推进质量诚信体系建设。但目前,尚未以任何形式委托或批准任何机构开展质量信誉等级评价和举办“全国质量诚信体系论坛”。

二○○四年二月二十四日