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从一案看劳动教养制度的存废(修订稿)/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-07-08 05:24:36  浏览:9965   来源:法律资料网
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一)案情简述
2004年5月29日县公安局以赌博为由将胡某刑事拘留,后市劳动教养委员会以同样理由对其作出劳动教养一年三个月的决定,胡某认为:该决定违反法律规定,是违法作出的,其违反了《立法法》第八条第五项之规定;而劳教委员会对其实施劳教适用的是《劳动教养试行办法》,该办法不是法律,故此,他请求人民法院依法撤销市人民政府劳动教养管理委员会劳决字(2004)第44号劳动教养决定书。
市劳动教养管理委员会称:原告胡某参与聚众赌博,事实清楚,证据确实充分且劳动教养是强制性教育改造的行政措施,它不同于一般的剥夺、限制公民人身自由的强制措施,所以本委对胡某决定劳动教养一年三个月,适用法律正确,量处适当,请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求维持市劳动教养管理委员会对胡某劳动教养一年三个月的决定。
市劳动教养管理委员会所举证据有:一、胡某的供述;二、证人李某的询问笔录;三、邻县公安局对朱某的询问笔录;四、县公安人员询问王某的笔录;五、方某的询问笔录,以上证据说明的是胡某开赌场并参与赌博的事实存在。六、《治安处罚条例》;七、公安部关于劳动教养的批复;八、公安部公复字(2002)第1号批复;九、《劳动教养试行办法》第十三条;十、《行政诉讼法》,以上证据证明对胡某作出的处罚适用法律正确。
庭审质证时:原告对被告证据一至五、七、八、九、十没有异议,但对证据六有异议,认为《公安处罚条例》不能作出对劳动教养处罚的决定之一的理由。
原告没有举证。
一审法院合议庭有两种意见:一种意见认为,该处罚程序合法实体处理恰当,应当予以维持;另一种意见认为,该处理决定书没有法律依据,仅仅就运用《公安处罚条例》和《劳动教养试行办法》,对人身采取强制措施,限制人身自由,适用法律错误,不符合《立法法》的有关规定,应予以撤销。一审判决支持了第一种意见,即认为该处罚程序合法实体处理恰当,应当予以维持。在押的胡某又委托律师上诉。此案进入二审。近期,二审法院作出判决,认为《劳动教养试行办法》是国务院公布的,在法律还未明确对其进行废止的情况下,该《办法》仍是有效的。因此,驳回了胡某的上诉,维持原判。
二)问题分析
关于劳动教养,历来存在主张废除与保留的两派观点。
外国学者和我国的一些比较西化的学者对我们的这项制度一直以来就非议很多,说劳教由公安机关提起,又由公安机关决定,又没有立法依据便剥夺人身自由。结合上述案例,持废除劳动教养理论的人会认为:
1、证据不足,被告提供证据一--五均为言词证据,在没有其他事实如物证、书证的情况下,只有言词证据不足以证明案件事实。
2、行政处罚过重,虽然目前劳动教养仍然是有效的行政管理措施,但在相对人无严重事实危害的情形下,仅凭言词证据就处以“一年三个月”的劳动教养过重。市劳动教养管理委员会的辩称无有力事实佐证,而处以劳教,是违法的。
3、“县公安局以赌博为由将胡某刑事拘留”,之后“市劳动教养委员会以同样理由对其作出劳动教养”。此行为混淆的刑事侦查的强制措施与行政强制措施,公安局有滥用职权行为。
法律依据是:《行政处罚法》“第九条 法律可以设定各种行政处罚。限制人身自由的行政处罚,只能由法律设定。”《立法法》“第八条 下列事项只能制定法律:(五),对公民政治权利的剥夺、限制人身自由的强制措施和处罚;第九条 本法第八条规定的事项尚未制定法律的,全国人民代表大会及其常务委员会有权作出决定,授权国务院可以根据实际需要,对其中的部分事项先制定行政法规,但是有关犯罪和刑罚、对公民政治权利的剥夺和限制人身自由的强制措施和处罚、司法制度等事项除外。”《国务院关于贯彻实施<中华人民共和国立法法>的通知》(二000年六月八日国发〔2000〕11号)“《中华人民共和国立法法》(以下简称立法法)已于2000年3月15日经九届全国人大第三次会议通过,将于今年7月1日起施行。这是我国社会主义民主与法制建设的一件大事。全面、正确地贯彻实施立法法,进一步加强政府立法工作,提高政府立法工作质量,维护社会主义法制统一,既是有关地方人民政府和国务院各部门的一项重要职责,也是政府法制建设的一项重要任务。有关地方人民政府和国务院各部门对立法法的实施都要高度重视,切实做好各项实施工作。为此,特作如下通知:一、 充分认识贯彻实施立法法的重要意义,认真做好立法法的学习、宣传、培训工作。二、 深刻领会立法应当遵循的原则,并以此指导政府立法工作。三、 政府立法工作要符合立法法规定的权限。四、 政府立法工作要遵循立法法规定的程序。五、 加强法规规章备案审查工作力度,维护社会主义法制统一。六、 通过贯彻实施立法法,把政府法制工作提高到新的水平。”他们认为立法法出台后国务院是有准备的,只是地方各级政府没有及时扭转老的观念,仍然死守那“劳动教养”。《国务院关于转发公安部制定的劳动教养试行办法的通知》“ 第一条 根据《国务院关于劳动教养问题的决定》及其《补充规定》和全国人大常委会《关于处理逃跑或者新犯罪的劳改犯和劳教人员的决定》结合劳动教养工作的具体经验,特制定本办法。第二条 劳动教养,是对被劳动教养的人实行强制性教育改造的行政措施,是处理人民内部矛盾的一法。 ”《劳动教养试行办法》(1982年1月21日国务院转发、公安部发布)“第二条 劳动教养,是对被劳动教养的人实行强制性教育改造的行政措施,是处理人民内部矛盾的一种方法。 第三条 对被劳动教养的人,实行教育、挽救、改造的方针,教育感化第一,生产劳动第二。在严格管理下,通过深入细致的政治思想工作、文化技术教育和劳动锻炼,把他们改造成为遵纪守法,尊重公德,热爱祖国,热爱劳动,具有一定文化知识和生产技能的建设社会主义的有用之材。” 他们认为劳动教养可谓是中国特色的改造教育办法了,其颁布实施有特定的历史条件,该部门规章的权限可大呀。但现在继续适用是有害的。人民政府的工作部门是执法机关,应当有这个素质,怎么还在沿用计划经济的手段呢,实在可悲。《劳动教养试行办法》本来是公安部的规章,但国务院和全国人大的认可,具有法律的效力;立法法出台后国务院是有准备的,只是地方各级政府没有及时扭转老的观念,仍然死守那“劳动教养”。如该市政府的有关部门就没有及时落实《国务院关于贯彻实施<行政处罚法>通知(国发[1996]13号)精神,违法行政,应承担法律责任。在立法法出台之后,劳动教养的决定法律依据不足,尽管目前并未废止,但已与新法即立法法、行政处罚法明显冲突,属明显越权,不应适用,应视为违法的。
4、对于“劳教”的行政措施的处罚力度明显超过刑罚,且法律依据不足,程序不严格的行政行为,在实践中广泛使用,说它的效果好,是由于“威慑力”很强,能起到暂时的强制作用,为各级政府所惯用。法学界已意识到劳教的危害性,国际上也有侵犯人权之说,从法学理论上讲,劳教在过去起到一定的作用,但由于社会的发展,对人权的要求也更多,如今收容遣送都废止了,劳动教养也不远了。 故对劳教的依据和程序提出质疑,故认为应取消劳教,削弱行政权力,加强司法改革,以更有利于教育违法的人同时保障人权。
主张保留的人则认为:废除论并不能抹杀劳动教养制度的巨大的社会作用。其理由有以下几点:
1、列宁有一句话:“我们需要国家,我们需要强制。法院应该成为社会主义国家实行这种强制的机关。法院还应当担负起教育公民遵守劳动纪律的巨大任务。”劳教不可废。这是从我国国情考虑的。“劳教”搞了50多年,立法法出台其是有悖于立法法,是明显越权,也有许多人员反映,但是在没有明确废止前,他还是会“发挥”它的作用,这是没有办法的事情!正如收容遣送办法,也只有等到被正式废止才可以做到真正无效。即便劳动教养制度要废除,也需要公安部批准。即使有哪个法官要从法阶去审查,各地法院也只有报请最高院,最高法再报请全国人大常委会决定效力与适用问题!如果走到这个程度那还不等于废止啊!如果要废止,应当提请人大常委会废止该条例。况且我国有众多劳动教养委员会和劳教所,劳教一旦废除,这些单位的工作人员的去留就成了一个问题,必须慎重考虑。在没被明示废止,在行政机关直至法院进行处理时,都可以直接适用,行政机关作出的行政处罚适用这个条条并不是无依据!所以不存在违法问题!而法院进行审查时对法律法规只有直接适用。
2、劳教本身是法律上的灰色地带,无法严格进行司法审查,结合上述案例,对这类案件应适用宽泛审查的原则,只要认定的事实有证据支持,程序和适用法律的问题过得去就行了,当然治安管理处罚条例是不能作为劳教的法律依据的。 行政诉讼对证据的认定与认可是有别于刑事与民事诉讼的,行政诉讼中对询问笔录(包括当事人)是最具有证明效力的,因为行政复议与行政诉讼是审行政机关处理的过程与适用的法律而不是去真正审事实(当然会涉及到一些事实的查明过程)。所以只要行政机关作出行为程序合法、认定事实清楚、适用法律正确等一般都是没办法的!行政处理程序没有没有刑事处理程序那么严格,所以言辞证据就能定案。
3、现阶段如果废除劳教,对于有些违法难以起到震慑作用。如盗窃八百可判刑几年,而盗窃七百只能治案处罚,最多十五日。两者之间差距太大,不能责罚相当。劳教就是针对恶习教深,危害教大,危及政权的行为(顿号砸打 ),不从严打击,缺乏威慑力。为什么人们对劳教有争议,因为它不是立法机关设立的,又不是司法机关执行的,故劳动教养不应该是行政处罚而是一种准刑事处罚,之所以人们那么认为是因为我国行政权力过大,导致的司法错位。所以,我们不仅不应该撤销,还应该鼓励和完善。当然废除论者会反驳认为既然是一种边缘性的东西不要也罢!不错,行政职权越来越小这是事实,而司法权力却并不强大,如果废除劳教,两者之间的真空如何弥补,社会秩序如何维护。公安局有多少人,法检两院才有多少人?如果废除劳教,由司法权力来处理,公安局对有些行为无法打击,法检两院又无人力,财力,精力进行处理,这样一来一定会造成社会资源的巨大浪费,还会造成社会的不稳定。法律制定要保障人权更要符合国情,如果废除劳教,对有些违法行为处理缺乏力度,必会造成社会不稳定。法律不完备,劳教废除了,行政权力没有了,司法权力又无法处理,之间真空无人弥补。
废除论者对保留论者的第三条辩护理由还是存有微词的,比如他们会说:为什么盗窃几百元,法官就要让行为人坐牢几年呢?感觉被劳教的人基本上都是社会上的小混混,偷点抢点吸点卖点,并且这些人还够不上犯罪。感觉对我们正常的秩序有干扰,不过还不至于危及政权。反而是违法乱纪的官员才是国家地基的蛀虫,但是没有看到谁因为贪贿构不成犯罪被劳教的。
废除了劳教就无法维护秩序么?即使无法维护又如何?须知法的价值中,自由最高,正义其次,秩序再次。是呀,公检法人手不够,所以要把精力放在危害性更大的职务犯罪上面。至于这些以前的劳教对象,要充分发动社区基层组织的作用进行帮教。这样应该效果更好。另外,一般认为社会不稳定因素在于贫富差距拉大和官员的严重腐败,劳教对象的行为还没有被认为是社会的不稳定因素。
综上,主张废除与保留的两派似乎是各说各有理,从法理学角度来看,主张废除的人多站在
应然法角度分析问题,主张保留的人多站在实在法角度分析问题。两种不同的思维模式,推出不同的行政法学命题,这是不是更值得人们去深思呢?

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作者简介:宋飞,1980年12月11日生,毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作。


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国家人口计生委办公厅关于加强人口计生系统廉政文化建设的意见

国家人口和计划生育委员会办公厅


国家人口计生委办公厅关于加强人口计生系统廉政文化建设的意见

人口办宣教〔2012〕28号


各省、自治区、直辖市人口计生委,计划单列市、新疆生产建设兵团人口计生委,解放军、武警部队计划生育领导小组办公室,委机关单位,各直属、联系单位:

  为深入贯彻落实《中共中央关于深化文化体制改革推动社会主义文化大发展大繁荣若干重大问题的决定》和中央纪委等六部委关于加强廉政文化建设的意见,进一步加强国家人口计生委及人口计生系统廉政文化建设,特制定如下意见:

  一、重要意义

  廉政文化以崇尚廉洁、鄙弃贪腐为价值取向,融价值理念、行为规范和社会风尚为一体,反映人们对廉洁政治和廉洁社会的总体认识、基本理念和精神追求,是社会主义先进文化的重要组成部分。在国家人口计生委直属机关和全国人口计生系统深入开展廉政文化建设,对全面做好人口工作和促进人口长期均衡发展具有重要意义。

  二、指导思想

  高举社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,坚持社会主义核心价值体系,坚持社会主义先进文化前进方向,坚持标本兼治、综合治理、惩防并举、注重预防的反腐倡廉战略方针,结合人口计生系统实际,着力培育廉洁价值理念,广泛开展廉政文化创建活动,大力营造崇尚廉洁的良好氛围,为加强国家人口计生委党风廉政建设和深入开展人口计生系统反腐倡廉工作提供思想保障和文化支撑。

  三、基本原则

  (一)坚持统筹协调,把廉政文化建设贯穿于党的建设的各个方面,与精神文明建设相结合,与反腐倡廉各项工作相结合,与人口计生工作相结合。

  (二)坚持以人为本,用科学理论引导人、廉洁理念教育人、先进文化熏陶人,不断提高干部职工的思想道德修养和廉洁从政、廉洁从业意识。

  (三)坚持以领导干部为重点,面向广大人口计生工作者,形成有利于反腐倡廉建设的坚实基础和良好氛围。

  (四)坚持发扬人口计生工作优良传统,注意借鉴和吸收优秀廉政文化成果,不断丰富人口计生廉政文化内涵,推进人口计生系统廉政文化建设内容和形式的创新。

  四、主要内容

  (一)树立领导干部秉公用权、廉洁从政的价值理念。加强以领导干部为重点的廉政理论教育,引导党员干部深入学习实践科学发展观,牢固树立马克思主义的世界观、人生观和价值观,树立正确的权力观、地位观、利益观和政绩观。加强党性修养,树立和弘扬优良作风。自觉同消极腐败现象和不正之风作斗争。坚持把廉洁从政教育贯穿于领导干部培养、管理和使用的全过程,常修为政之德、常念贪欲之害、常怀律己之心。

  (二)培育人口计生工作者诚实守信、廉洁从业的道德观念。深入开展人口和计划生育工作者思想道德、职业道德、社会公德、家庭美德教育和社会主义荣辱观教育,引导人口计生工作者自觉践行“忠于国家、落实国策、依法办事、服务群众、爱岗敬业、诚信务实、团结协作、廉洁奉公”的职业道德规范。把人口计生职业道德规范纳入基层人口计生各类职业资格考试的重要内容。

  (三)深入开展廉政文化创建活动。紧紧围绕中心工作开展廉政文化创建活动,并使之与创先争优、创建学习型党组织、群众性精神文明创建活动结合起来,不断创新学习载体,形成廉政文化建设长效机制。按照廉政文化基本要求和党员干部行为准则,开展具有本单位特色的廉政文化创建活动,如“阳光计生”、“主题党日”、“读讲一本书”等。

  (四)加强廉政文化阵地建设。结合部门实际,充分利用大众传媒、网络媒体、电子显示屏、宣传展板及内部刊物等媒介,打造传播廉政文化平台。结合阳光计生行动,利用人口计生文化大院、人口计生中心户、新家庭文化屋等宣传阵地,大力宣传人口计生系统廉政建设,依靠群众参与,促进人口计生工作者廉洁、勤政。充分利用多种文化和艺术形式,带动富有人口计生特色的廉政文化创建活动。加强廉政理论研究,推动廉政文化建设理论创新。

  (五)打造廉政文化宣传平台。加强廉政文化产品的研发,组织创作体现人口计生特点的廉政文化作品,努力营造崇尚廉洁、抵制腐败的良好舆论环境。组织开展以廉政文化建设为主题的研讨和征文活动,编辑出版廉政文化建设相关图书、文集。把反腐倡廉纳入中国人口文化奖评选重要内容。与有关部门广泛开展以廉政文化建设为主题的联学联创交流活动,推动廉政文化建设。

  五、保障措施

  (一)加强组织领导。各级领导要高度重视廉政文化建设,把这项工作作为反腐倡廉和机关效能建设的重要内容,纳入党风廉政建设责任制和机关效能建设考核范围,作为评价单位和个人工作实绩的重要依据。各单位主要负责人为廉政文化建设第一责任人,对本单位廉政文化建设负全责。

  (二)建立工作机制。建立党组统一领导、纪检监察机构组织协调、部门各负其责的廉政文化建设工作协调机制,坚持联席会议制度,发挥各部门资源优势,共同搞好廉政文化建设。

  (三)加强队伍建设。加强对人口计生宣传工作者的培训,提高廉政文化建设队伍素质。整合社会资源,充分用好人口计生宣传工作网络。

  (四)确保经费投入。把廉政文化建设经费列入财政预算及党员干部教育培训经费支出,实行专款专用,保证廉政文化建设各项活动的经费投入。

  (五)注重考核评估。将廉政文化建设纳入党风廉政责任制、目标管理责任制和绩效管理考评工作中。对重点活动、重点内容进行重点检查,确保廉政文化建设任务落到实处。



国家人口计生委办公厅
二○一二年五月十四日


承德市人民政府关于印发承德市物业管理办法的通知

河北省承德市人民政府


承德市人民政府关于印发承德市物业管理办法的通知



各县、自治县、区人民政府,开发区管委会,市政府各部门,各有关单位:

经市政府研究同意,现将《承德市物业管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。





二O一二年三月二十日




承德市物业管理办法


第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理服务活动,维护业主、物业服务企业和相关单位的合法权益,保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行,改善居民的生活环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规,结合本市实际,制定本办法。

第二条 本市行政区域内的物业管理经营活动适用本办法。

本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

物业管理分为标准物业管理和准物业管理。标准物业管理是指物业管理区域内业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定进行的物业管理。准物业管理是指除标准物业管理之外的其他形式的物业管理。

第三条 市住房和城乡建设局是全市物业管理行政主管部门,负责全市物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:根据有关法律、法规、规章拟定物业管理的规范性文件;负责本市物业服务企业的资质管理;指导县、区物业管理行政主管部门工作;监督、检查物业管理经营活动,规范物业管理市场;归集、管理市区住宅专项维修资金;组织开展物业管理从业人员培训。

第四条 各县、区住房和城乡建设局是本县、区物业管理行政主管部门,负责本县、区物业管理活动的监督管理工作,其主要职责是:贯彻落实物业管理法规、规章、政策;负责前期物业管理招投标和物业管理区域确认工作;负责前期物业服务合同和临时管理规约备案工作;负责物业服务企业资质的初审工作;负责新建住宅与配套设施交付使用管理;监督物业管理用房配置和使用;处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉;归集本县住宅专项维修资金;指导街道办事处(乡、镇人民政府)、社区居民委员会有关物业管理工作。

第五条 各街道办事处(乡、镇人民政府)具体指导辖区内业主大会筹备、召开、选举和备案工作,监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动,召集物业管理联席会议,协调处理物业管理中遇到的重大紧急事件。居民(村民)委员会协助街道办事处(乡、镇人民政府)开展物业管理相关工作,在业主委员会不能正常履行职责时,代为履行部分职责。

第六条 物价、规划、城管、环保、工商、财政、林业、卫生、水务、公安、民政、电力、通讯等部门按照各自职责,协同实施本办法,做好物业管理区域内的相关工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第七条 房屋的所有权人为业主。与住宅物业所有权人长期居住的家庭成员、组织机构的法人代表均可以认定为业主。

第八条 业主享有《物权法》、《物业管理条例》规定的权利,履行规定的义务。业主委托非家庭成员的使用人为代理人的,除没有被选举权外,享有业主的其他权利。

第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应的义务。

业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主的监督。

第十条 成立业主大会、选举业主委员会及其开展物业管理活动,要遵从建设部《业主大会和业主委员会指导规则》的规定。

第三章 开发建设单位和物业服务企业

第十一条 开发建设单位在物业管理活动中享有以下权利:

(一)依法制定前期物业管理实施方案,开展前期物业管理招标活动,监督物业服务企业前期物业服务质量;

(二)依法参与业主大会的筹备工作;

(三)以未出售物业业主的身份享有业主的相关权利;

(四)依法享有的其他权利。

第十二条 开发建设单位应移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完善、配套齐全的物业,在物业管理活动中承担以下义务:

(一)按规定配置物业服务用房,申请确认物业管理区域;

(二)承担物业保修期限和保修范围内的维修责任;

(三)在房屋买卖合同附件中约定前期物业管理的有关内容;

(四)制定、明示临时管理规约,并取得物业买受人的书面承诺;

(五)按规定选聘、续聘物业服务企业;

(六)向物业服务企业移交有关资料;

(七)向专业经营单位移交有关设施设备;

(八)协助成立首次业主大会,承担首次业主大会的筹备经费;

(九)以未出售物业业主的身份承担业主的相关义务;

(十)依法承担的其他义务。

第十三条 物业服务企业应当按照核定的资质等级从事物业服务活动。外埠物业服务企业进入我市从事物业服务活动的,应按有关规定到县、区住房和城乡建设局办理备案手续。市、县、区住房和城乡建设局应充分利用物业管理信息系统,对物业服务企业实行动态监督和考核管理,促进服务水平的提高。

第十四条 物业服务企业享有以下权利:

(一)参加物业管理项目的投标;

(二)按照物业服务合同和有关规定收取物业服务费用;

(三)使用物业管理区域内的物业服务用房;

(四)承接查验、管理维护物业共用部位、共用设施设备;

(五)监督装饰装修活动,制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定和管理规约的行为,要求责任人停止损害、恢复原状等;

(六)要求业主委员会协助管理;

(七)根据法律、法规和物业服务合同约定享有的其他权利。

第十五条 物业服务企业应履行下列义务:

(一)按照签订的物业服务合同,提供符合规定技术标准和质量规范的服务;

(二)在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准,公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况;

(三)接受开发建设单位、业主、业主委员会的监督,定期向开发建设单位、业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况;

(四)告知业主装饰装修活动的禁止行为和注意事项;

(五)协助做好物业管理区域内的安全防范和发生安全事故时的救助工作,及时向有关行政管理部门报告;

(六)妥善保存物业承接查验、维修保养等有关资料,退出物业管理区域时结清预收、代收费用,移交有关资料和保养记录;

(七)接受物业管理行政主管部门和行业协会的工作指导和监督;

(八)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四章 前期物业管理

第十六条 开发建设单位在申请房屋预售前,应完成如下工作:

(一)向物业所在地的县区住房和城乡建设局申请确认物业管理区域。县区住房和城乡建设局应自受理之日起5个工作日内,结合当地社区的布局予以划分,并书面告知开发建设单位;

(二)制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定;

(三)选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。物业规模大于5万平方米的,要通过招投标的方式选聘;

(四)将前期物业服务合同、临时管理规约报县区住房和城乡建设局备案。

第十七条 开发建设单位销售房屋时,应当向购房人明示经过备案的前期物业服务合同和临时管理规约,购房人在签订房屋买卖合同之前对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认,并受其约束。经业主书面确认的前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同附件。

第十八条 开发建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积,在新建住宅物业管理区域内按不低于以下标准配置地面以上的物业服务用房,并无偿提供给物业服务企业使用:

(一)总建筑面积在10万平方米以下的项目,按3‰比例配置,最小不得低于100平方米,其中物业办公用房不得低于60平方米;

(二)总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目,除10万平方米按3‰比例配置外,超过部分按2‰的比例配置;

(三)总建筑面积在20万平方米以上的项目,除按上款的标准配置外,超过20万平方米部分按1‰比例配置。

第十九条 开发建设单位应在物业交付使用前,按有关规定与供水、供电、供气、供热等相关专业经营单位完成专业经营设施设备的接管验收,不得侵害物业服务企业和业主的合法权益。

第二十条 新建住宅物业竣工并按规定要求验收合格,其配套设施设备具备业主入住使用的基本条件后,方可交付使用。

第二十一条 开发建设单位在新建住宅物业交付使用前,按照物业建筑安装工程造价总额3%的比例,一次性向市、县物业管理行政主管部门交存物业质量保修金,作为物业保修期内保修费用的保证。保修金管理坚持统一交存、权属不变、专款专用、政府监管的原则。未交纳保修金的项目,开发建设单位不得交付使用,相关部门不得办理房屋验收备案、初始登记等手续。 具体实施细则由市住房和城乡建设局另行制定。

第二十二条 新建住宅物业建立物业服务质量保证金制度。物业服务企业在接管物业管理项目时,按首年收取物业服务费用总额的10%—20%,一次性向县、区物业管理行政主管部门交存物业服务质量保证金,专项用于物业服务质量的保障。具体标准由县区物业管理行政主管部门确定。

第二十三条 新建现售商品房项目应当在现售前30日、预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成前期物业管理招投标工作。对未按有关规定落实前期物业管理责任,物业服务用房等配套设施未开工或建设进度滞后的房地产开发项目不得销售;预售商品房项目住建部门不予核发《商品房预售许可证》。

第二十四条 开发建设单位擅自变更物业服务用房位置或降低配置标准的,有关部门不予通过验收,房屋登记机构不予办理初始登记手续。

第五章 物业服务与收费

第二十五条 经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主可以自行或者通过他人管理

物业,并对下列事项作出决定:

(一)管理的执行机构;

(二)管理的内容、标准、费用和期限;

(三)聘请专业机构的方案;

(四)其他有关管理的内容。

第二十六条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

第二十七条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同同时报县、区住房和城乡建设局、街道办事处(乡、镇人民政府)备案。

第二十八条 普通住宅物业服务收费标准实行政府指导价,非住宅物业、高档住宅、特约服务实行市场调节价。

第二十九条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。一方决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期满前3个月告知委托方,并向街道办事处(乡、镇人民政府)和县区物业管理主管部门报告。

第三十条 全体业主共同决定不再接受物业服务的,原物业服务企业不得强行提供物业服务,并做好交接的准备工作。

第三十一条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序和设施设备的运行。

第三十二条 被取消物业服务经营资格,物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内履行下列移交义务,并撤出物业管理区域:

(一)移交物业共用部位共用设施设备;

(二)移交前期物业交接查验相关资料;

(三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

(四)结清预收、代收的有关费用;

(五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

第三十三条 物业服务企业有下列行为,由资质审批部门予以警告,限期整改,直至撤销物业服务企业资质:

(一)管理制度不健全,管理服务混乱的;

(二)擅自扩大收费范围,提高收费标准的;

(三)不履行物业服务合同及规定义务的;

(四)将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的;

(五)擅自改变物业服务用房用途或按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(六)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;

(七)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的;

(八)发生重大责任事故的。

第三十四条 前期物业服务合同期满,仍未成立业主大会的,开发建设单位可以续聘;物业服务企业不能继续履行合同的,开发建设单位应重新选聘,新选聘的物业服务企业的服务标准应不低于物业出售时公示标准,并告知全体业主。未能及时重新选聘的,由开发建设单位临时负责前期物业管理,承担期间发生的服务费用。

第三十五条 物业交付使用前的物业服务费用由开发建设单位承担。物业交付使用后的物业服务费用由业主承担。

第三十六条 在业主办理入住手续时,物业服务企业向业主收取的物业服务费用自物业交付使用的下一个月开始计算。

第三十七条 物业管理区域内,供水、供电、供热、供气、通讯、有线电视、环卫等专业经营单位应向最终用户收取有关费用,不得强制物业服务企业代收。物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业经营单位提供的服务。

第六章 物业的使用和维护

第三十八条 业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有权利,承担义务;不得以放弃权利而不履行义务。

第三十九条  业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。

第四十条 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业经营单位要按照与业主签订的合同服务到最终用户,并依法履行专业经营设施设备的维修养护责任,保证服务质量。

第四十一条 供水、供电、供气、供热等专业经营单位承担最终用户计量表或阀门及以前管线、设施设备的维修养护责任。

第四十二条 市政排污管理单位承担化粪池外第一个检查井以外的排水管道的维修养护责任;环卫部门应当保证垃圾转运站正常运转,物业服务企业负责将生活垃圾集中到管理区域最近的垃圾转运站,由环卫部门负责清运至处置地点(已移交环卫部门的除外)。

第四十三条 各专业经营单位负责维修养护的管线和设施设备出现问题,各运营单位必保20分钟内派人到场维修。有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理,督促专业经营单位履行维修养护义务。

第四十四条 物业交付使用后,业主应在6个月内完成装饰装修, 期间要严格遵守作业时间、噪音控制、环境卫生、禁止行为和注意事项等相关规定。

第四十五条 业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应向物业服务企业申报登记,签订住宅装饰装修管理服务协议,并告知相邻业主;需要报有关部门批准的,应当依法办理批准手续。

第四十六条 住宅装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容和期限;

(二)允许施工的时间;

(三)废弃物的清运与处置;

(四)住宅外立面设施及防盗设施的安装要求;

(五)禁止行为和注意事项;

(六)管理服务费用;

(七)违约责任;

(八)其他需要约定的事项。

第四十七条 住宅装饰装修活动,禁止下列行为:

(一)未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,变动建筑主体和承重结构;

(二)将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;

(三)扩大承重墙上原有的门窗尺寸,拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;

(四)损坏房屋原有节能设施,降低节能效果;

(五)其他影响建筑结构和使用安全的行为。

第四十八条 未经批准,业主在装饰装修活动中不得有下列行为:

(一)搭建建筑物、构筑物;

(二)改变住宅外立面,在非承重外墙上开门、窗;

(三)拆改燃气管道和设施。

第四十九条 装修人不得拒绝和阻碍物业服务企业对住宅室内装饰装修活动的监督检查。物业服务企业应当制止违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,并及时向有关行政主管部门报告。有关行政主管部门在接到物业服务企业的报告后,应当及时对违法行为予以制止或依法处理。

第五十条 物业服务企业占用业主共有的道路或场地设置车位,应履行有关手续,所得收益属全体业主所有,主要用于本物业管理区域的物业服务支出,或按照业主大会的决定使用。

第五十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。开发建设单位委托物业服务企业维修的,应当与物业服务企业另行签订委托协议。

开发建设单位不履行保修责任,业主或物业服务企业可以申请使用物业质量保修金进行维修。保修期满,监管部门应将余额退还给开发建设单位。

第五十二条 因物业服务企业原因,不能继续履行合同的,街道办事处(乡、镇人民政府)可申请使用物业服务质量保证金暂时进行维修养护。

第七章 住宅专项维修资金管理

第五十三条 住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第五十四条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业以及与住宅结构相连的非住宅物业的业主,在办理房屋交付使用手续前,应按规定缴纳首期住宅专项维修资金。

第五十五条 首期住宅专项维修资金的交纳标准为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%,具体标准由市、县住房和城乡建设局根据本地区情况公布。

第五十六条 未按规定交存首期住宅专项维修资金的,开发建设单位不得将房屋交付买受人,房屋登记机构不予受理登记申请。

第五十七条 开发建设单位在申请办理房屋初始登记前,一次性将自用、尚未售出以及购房人应缴未缴的首期住宅专项维修资金,按规定存入住宅专项维修资金专户。待房屋售出或补缴到位后,开发建设单位直接冲抵代缴款项并办理更名手续。

第五十八条 各相关单位和个人要认真执行住宅专项维修资金归集、管理、使用、续筹等规定要求,充分发挥专项维修资金在保障房屋安全使用方面的作用。

第八章 旧住宅区物业管理

第五十九条 县、区人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划,并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造和对旧住宅小区物业管理费用的补贴。

第六十条 街道办事处(乡、镇人民政府)应当组织改造后的旧住宅小区的业主成立业主大会,选举业主委员会。业主大会无法成立的,街道办事处(乡、镇人民政府)确定管理方案并实施。

第六十一条 旧住宅小区综合改造后应当推行专业化物业服务,由物业服务企业根据业主的需求和支付能力,提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务,合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的,业主应当在街道办事处(乡、镇人民政府)的指导下,实行住宅小区自我管理、自我服务,并承担相应的管理费用。

第九章 法律责任。

第六十二条 违反物业管理有关规定的,依据《物权法》、《物业管理条例》等有关法律法规予以处罚。

第六十三条 擅自在物业管理区域内搭建建筑物、构筑物的,改变住宅外立面扒门、开窗,住改商的,由城市管理行政主管部门依法查处;从事经营的,相关部门不予行政许可,工商部门不准核发营业执照,并加强监管,依法取缔非法经营;拟交易的,房屋登记机构不准办理产权交易变更登记。

第十章 附则

第六十四条 本办法所称物业,是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

第六十五条 本办法所称前期物业管理,是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由开发建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第六十六条 本办法所称最终用户,是指水、电、气、热、通讯、有线电视等的最终使用人。

第六十七条 本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,一般包括:基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

第六十八条 本办法所称共用设施设备,一般包括:在物业管理区域内封闭运行的冷暖设施、太阳能热水、直饮水设施、中水处理系统,电梯、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等(属于专业经营单位的除外)。

第六十九条 本办法由承德市住房和城乡建设局负责解释,自2012年5月1日起施行。