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开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围/曹海英

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 22:04:57  浏览:8563   来源:法律资料网
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        开发商违反预售合同的行为性质及赔偿范围
          ——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案



裁判要旨

开发商在未取得房屋预售许可证前与购房人签订的具备主要条款的房屋认购书的性质仍为预约合同。开发商违反预约合同将房屋售予他人应向购房人赔偿机会损失,机会损失的范围应与开发商因违约行为而获得的利益相对应。

案情

2008年3月20日,陈荣根与常州兰星房地产开发有限公司江阴分公司(简称兰星江阴分公司)签订《龙城福第认购书》一份,约定由陈荣根认购兰星江阴分公司开发的龙城福第房产,并约定认购位置为A块商业11—15号;房屋交付后,产权登记面积与认购书约定发生差异的,双方同意按产权登记面积计算;认购单价为6000元/平方米;签订认购书时交纳诚意金60万元;龙城福第达到销售条件后兰星江阴分公司将以书面形式通知陈荣根签订商品房买卖合同;陈荣根必须在收到通知后十日内与兰星江阴分公司签订商品房买卖合同,逾期视为放弃优先购买权,并不再享受以上单价购房优惠,交纳的诚意金不计息退还;双方签订商品房买卖合同后,诚意金抵作房款;本认购书有效期自签订之日起生效,到陈荣根收到签订商品房买卖合同通知之日起十日内自动作废。认购书“甲方”位置上盖有兰星江阴分公司的售房合同专用章及法定代表人钱树忠的印章。认购书最后记载有陈荣根的身份证号码和联系电话,在乙方确定的书面通知地址栏未填写内容。陈荣根于合同签订当日向兰星江阴分公司支付诚意金60万元。江阴兰星公司取得预(销)售许可证后于2010年5月将龙城福第A商业一层全部销售,讼争房屋的售价为4394340.63元。在审理过程中,原告申请对讼争房屋进行市场价格鉴定(评估),估价结果为:估价对象的建筑面积为632.025平方米,市场价值为4987929元。若被告不违约,原告应支付的售价为3792150元。

另查明,兰星江阴分公司现登记为江阴兰星房地产开发有限公司(简称江阴兰星公司),江阴兰星公司确认兰星江阴分公司的责任由其承担,陈荣根无异议。

裁判

江苏省江阴市人民法院经审理认为,陈荣根与兰星江阴分公司签订的《龙城福第认购书》以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同,双方应在认购书所约定的条件成就后按约定履行。兰星江阴分公司在取得销售许可后未按约书面通知陈荣根并与之订立本约,违背了民事活动中应遵循的诚实信用原则,应当承担相应的违约责任。综合考量江阴近年来房地产市场发展的态势及双方当事人履约情况,确定具体赔偿数额应以江阴兰星公司因违约实际获得的差价利益602189.63元为宜。据此,法院判决:被告江阴兰星公司应返还原告陈荣根诚意金60万元,并赔偿陈荣根损失602189.63元,合计1202189.63元;驳回陈荣根其他诉讼请求。

一审判决后,被告不服并提起上诉。江苏省无锡市中级人民法院判决:驳回上诉,维持原判。

评析

本案争议的焦点在于:认购书是买卖合同还是预约合同,违反预约合同的赔偿范围如何确定。

1.本案中认购书的性质

一种观点认为,认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间及双方的权利义务作了明确约定,具备了购房合同的主要条款,是附生效条件的购房合同。当兰星江阴分公司取得商品房预售许可证时,购房合同就已经生效。

另一种观点认为,认购书缺乏付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等主要内容,双方需通过进一步谈判确定后才能订立合同,认购书只是缔约行为。

法院经审理认为,原、被告签订的房屋认购书是对未来签署正式购房合同的预先安排,并以书面形式明确了将来就订立正式买卖合同进行谈判这一预约标的,系独立、有效的预约合同。虽然认购书对拟购商铺的位置、价款、认购时间作了约定,但还是缺少合同成立的其他要素如付款时间、付款方式、商铺交付条件及日期等,且合同明确约定了在取得房屋预售许可证后签订商品房买卖合同,意即该认购书确认无误的约定事由系兰星江阴分公司在取得房屋预售许可证后应书面通知陈荣根与之订立商品房买卖合同,而双方当事人最终是否会订立买卖合同、买卖合同的主要条款是否与认购书一致,根据认购书不能得出肯定无疑的结论,所以,认购书不能认定为买卖合同,而是买卖合同的预约合同。

2.预约合同违约责任赔偿范围的确定

违反预约合同应承担损失的范围,应以机会损失为基础,不超过履行利益为限,综合考虑案情,予以确定。预约合同对本约的标的物、对价等已经作出明确约定,当事人对本约的期待利益已经固化,违约方一旦违约,守约方的期待利益也随之丧失,守约方亦丧失了与他人订立同类本约合同的机会,导致机会损失转化为现实损失,该机会损失归属于信赖利益的损失。但是,预约合同的标的是签订本约合同这一行为,而不是交易的实际发生,依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益,即履行利益,只能理解为商业利益,在本约未达成的情况下,不能视为法律上的利益,也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围,但信赖利益的损失不能超过履行利益损失,故违反预约合同应承担损失的范围不能超过可得利益的范围。

本案中,被告因违约得到的直接经济利益可对应地视为原告的机会利益损失。一个行为给合同一方带来利益,同时给另一方造成损失,该利益和损失之间具有某种程度的对应关系。任何人不得从违法行为中获利,兰星江阴分公司的违约行为给自己带来了602189.63元(4394340.63元-3792150元)的直接经济利益,也就是原告的机会利益的损失。陈荣根的可得利益应为评估的市场价4987929元与其本可以购买的成本价3792150元的差价即1195779元。本案中的机会利益没有超出可得利益的范畴。综合考量双方当事人的履约情况及近年来本地房地产交易中频现因房价上涨而开发商违约的事例,故以兰星江阴分公司在交易中违背诚实信用原则而获得的实际经济利益作为对陈荣根的损失赔偿,既是对违背诚信原则行为的惩戒,也是合理地弥补了原告的损失。

本案案号:(2011)澄西民初字第0105号,(2012)锡民终字第0024号

案例编写人:江苏省江阴市人民法院 曹海英 陈教智
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卫生部办公厅关于印发《城市癌症早诊早治项目管理办法(试行)》的通知

卫生部办公厅


卫生部办公厅关于印发《城市癌症早诊早治项目管理办法(试行)》的通知

卫办疾控函〔2012〕972号


北京、河北、辽宁、黑龙江、山东、湖南、广东、重庆、甘肃省(市)卫生厅局:
根据《财政部 卫生部关于下达2012年重大公共卫生服务项目补助资金的通知》(财社〔2012〕64号)的要求,为确保城市癌症早诊早治项目工作顺利开展,我部组织制定了《城市癌症早诊早治项目管理办法(试行)》。现印发给你们,请认真贯彻落实。



卫生部办公厅
2012年10月26日





城市癌症早诊早治项目管理办法(试行)



一、项目目标

(一)在全国9个省份的城市人群中开展肺癌、乳腺癌、大肠癌、上消化道癌和肝癌高危人群的评估、筛查和早诊早治,每省份共完成危险因素调查和高危人群评估5万人,对1万高危人群进行癌症筛查,对每个癌种开展卫生经济学评估。

(二)研究和评估城市中五大高发癌症高危人群筛查和早诊早治适宜技术,建立并完善防治工作体系和长效机制,加强能力建设,努力降低城市中癌症发病率、复发率、致残率和死亡率;开展卫生经济学评估,找到适合城市实际情况的、投入产出比高的癌症筛查和早诊早治技术和方案,进一步在全国推广。

二、项目范围和时间

(一)项目范围。根据卫生部和财政部年度工作计划和资金预算确定。2012年项目地区包括北京市、河北省、辽宁省、黑龙江省、山东省、湖南省、广东省、重庆市、甘肃省等9省份,各项目省份选择1-2个中型及以上城市(城市常住人口超过50万)具体实施项目。

(二)项目时间。项目启动当年10月底前上报工作完成情况,次年3月底前完成项目工作。

三、项目内容

(一)项目市(区)与筛查对象选取原则。

1.确定项目市(区)。选择工作基础好、条件和设备齐全的城市(区)作为项目点。优先选取肿瘤登记点所在地、国家慢性病综合防控示范区所在地、承担过医改重大专项慢性病防控项目的市(区)或开展过相关项目或研究的市(区)。

2.确定筛查数量。每省份每个癌种每年度开展危险因素调查和高危人群评估不少于1万人,筛查人数不少于2000人。如本省份有2个以上城市(区)参加该项目,应按任务量进行分配,而不按癌种进行分配。

3.确定筛查对象。开展危险因素调查和高危人群评估的条件是:本市户籍常住人口(在本地居住3年以上),年龄40-69岁(以身份证上的出生日期为准)。对评估确定为高危人群的人群开展癌症筛查。要以社区为单位选取筛查对象,不能是单一职业人群。

(二)工作内容和具体要求。

1.确定省、市级项目管理机构和技术机构,制定省、市级项目工作方案和实施方案,做到分工明确、责任到人。项目实施机构在遵守法律法规和伦理要求的原则下,由卫生行政部门统一协调,实施项目工作。

2.地方卫生行政部门和技术执行机构协调组织街道或社区,开展宣传动员和健康教育,确定本辖区符合条件的调查对象名单和基本信息,项目实施前通知到人,力争人群参与率达到70%以上。

3.开展危险因素调查和高危人群评估。采用流行病学问卷调查方式,由调查对象在专人指导下自行填写,质控后由工作人员录入数据库,应用已开发的高危人群评估模型及其后台软件(由国家癌症中心提供),初筛出需进行筛查的高危人群,编制调查评估报告。

4.筛选出的高危人群接受癌症筛查。五类高发癌症(肺癌、乳腺癌、大肠癌、上消化道癌、肝癌)的筛查方案参照卫生部疾控局《癌症早诊早治项目技术方案》(2011年版),具体技术流程按照国家癌症中心《城市癌症早诊早治项目技术方案》执行。由具有专业化诊断和治疗能力的三级肿瘤专科医院或具有肿瘤科的三级综合医院承担癌症筛查任务。筛查信息整理后报国家癌症中心项目办公室。项目承担单位收集的所有生物学标本按要求妥善保存,在规定的时间内送至国家癌症中心项目办公室,按照肿瘤生物样本操作规程等有关规定进行管理。

5.对筛查出的疑似癌症或癌前病变患者,建议其到具有癌症诊断和治疗水平的三级医院进行规范化诊治,指导做好与医保政策的衔接,并开展定期随访和规范化干预管理。

6.由国内具有卫生经济学评估背景的科研专业机构指导和实施卫生经济学评估。按照国家癌症中心印发的《城市癌症早诊早治项目卫生经济学评价工作方案》开展五类高发癌症筛查诊治的成本核算、费用信息收集及患者和人群的生活质量评价,根据现场所获数据进行初步的成本效益分析和癌症经济负担分析。有条件的地方进行流行病学效果和成本效果评价及预算影响分析。

7.加强数据管理和使用,项目信息资料实行档案管理制度。国家癌症中心组织专家对各地汇总上报的数据进行分析评估,并定期将有关结果报卫生部疾控局。

四、组织实施

(一)卫生行政部门。

1.卫生部疾控局负责项目工作的组织协调和监督管理,会同医政司等相关司局检查评估各项工作的落实情况。

2.省级卫生行政部门成立包括各相关处室和单位参与的项目领导组和专家组,确定项目市(区),制定项目工作方案及专项资金预算安排,在项目正式启动前报卫生部疾控局和国家癌症中心项目办公室。

3.项目市(区)卫生行政部门成立由各相关处室和单位组成的项目领导组和专家组,制定项目实施方案,确定各项任务具体承担机构。组织协调现场工作,确保项目工作落到实处。

(二)技术执行机构。

1.国家癌症中心是项目的国家级技术指导机构,具体负责项目的技术管理,组织专家制定全国技术方案和工作手册,提供技术指导,负责信息汇总和数据分析,指导开展卫生经济学评价,配合卫生行政部门开展项目督导评估,控制项目质量,督促执行进度。

2.各省级肿瘤防办和肿瘤医院负责制定本省份项目技术方案和现场工作手册,开展质量控制,选定筛查目标人群,收集、汇总、分析和上报相关数据。

3.各市(区)级项目承担单位负责具体实施项目,包括组织发动、问卷调查、高危人群评估、癌症筛查以及卫生经济学评估等。负责收集项目数据信息和生物学标本,经省级技术机构审核后报国家癌症中心。

五、经费管理

(一)项目经费由中央财政和地方财政共同承担。各地卫生行政部门商财政部门,按照医改重大专项要求,争取落实配套资金,保障项目顺利实施。

(二)中央财政拨付的项目经费,应按照实际高危人群评估人数、癌症筛查例数以及完成的卫生经济学评估任务,落实到每个筛查个体和承担单位。各级项目承担单位要合理安排和使用专项资金,不得超范围支出。

(三)各级项目承担单位要定期向当地卫生行政主管部门报告资金使用情况。对违反规定,虚报、冒领、截留、挤占、挪用工作资金的单位和个人,按照国家有关规定和法律处理。

(四)项目完成后,财政部门和卫生行政部门组织人员对项目财务等情况进行审计,也可委托第三方机构进行审计。审计时发现的不合理费用,由项目实施单位承担,已报账费用,要予以扣回。

六、质量控制

(一)严格按照项目工作方案和技术方案开展培训,培训考核合格后方可开展工作。各环节工作人员应具备相应的工作资质和工作经验。

(二)设立质控员,保证工作完成的质量。问卷完成后需经质控员确认完整无误后方可录入数据库,筛查完成后需经质控员确认所有筛查信息完整无误后方可结束筛查,卫生经济学信息收集后需经质控员确认后方可录入数据库。

(三)项目信息需经省、市级技术执行机构逐级审核后方可报国家癌症中心项目办公室。项目所有生物学标本需严格按技术方案处理、保存和运输,以保证其生物学质量。

(四)国家癌症中心定期派出专家工作组,加强对地方的指导。项目省、市级专家组对现场工作进行督导,每年不少于2次,并要及时发现和解决问题。

七、监督与评估

(一)卫生部疾控局会同医政司等有关司局和国家癌症中心组织专家,通过抽查的方式,对各级项目承担单位进行督导检查,监督和评估项目实施情况及经费使用情况。核心考核指标为任务完成率、高危人群检出率、筛查阳性率和早诊率。

(二)省、市级卫生行政部门要制定项目督导考核方法和要求,对项目的组织、进度、实施过程、效果和经费使用情况进行定期督导和考核,协调解决项目进展中的问题。

(三)项目年度结束后,地方各级卫生行政部门及项目承担单位及时总结项目执行情况,包括项目成效、存在问题和资金使用等,形成总结报告报卫生部疾控局和国家癌症中心。连续两年没有完成年度任务的市(区),国家癌症中心将向有关部门建议取消项目点资格。



附件:工作流程图

http://www.moh.gov.cn/publicfiles///business/cmsresources/mohjbyfkzj/cmsrsdocument/doc16395.doc
    



本溪市农村水利工程管理条例

辽宁省人大常委会


本溪市农村水利工程管理条例
辽宁省人大常委会


(1997年9月24日辽宁省本溪市第十一届人民代表大会常务委员会第三十五次会议通过 1997年11月29日辽宁省第八届人民代表大会常务委员会第三十一次会议批准)

第一章 总 则
第一条 为加强农村水利工程建设、管理和保护,发挥工程效益,根据《中华人民共和国水法》和有关法律、法规,结合我市实际,制定本条例。
第二条 本条例所称农村水利工程是指农田灌溉、水土保持、河道治理、防洪、除涝、蓄水、小型水电站工程和农村饮水、防病改水、乡镇供水工程。
第三条 凡在本行政区域内从事与农村水利工程有关活动的单位和个人,必须遵守本条例。
第四条 市、自治县、区人民政府水行政主管部门,负责本行政区域内农村水利工程的管理工作。
乡(镇)人民政府负责本行政区域内的农村水利工程管理工作。乡(镇)水利工作站依照确定的职责,具体负责本地农村水利工程的管理工作。
市、自治县、区人民政府的计划、财政、农业、土地、建设、环保和卫生等有关部门,按照职责分工,配合水行政主管部门做好农村水利工程管理工作。
第五条 各级人民政府应将农村水利工程建设纳入国民经济和社会发展计划,做到统筹兼顾、合理安排,实现经济效益、社会效益和生态效益的统一。
第六条 农村水利工程建设应以农业生产经营组织和农业劳动者个人投入为主,并建立相应的投资、投工制度。
各级人民政府应随财政收入的增长,逐年增加对农村水利工程建设的投入,并列入财政年度预算。
各级人民政府鼓励和扶持社会力量兴建农村水利工程。
第七条 农村水利工程建设实行谁投资、谁所有、谁受益的原则,国家保护投资者的合法权益。
农村水利工程实行权属管理和有偿服务。

第二章 规划和建设
第八条 各级人民政府必须制定本行政区域的农村水利发展规划,并组织实施。
第九条 农村水利工程建设应依据本行政区域农村水利发展规划,履行建设审批程序,经批准后方可进行。
第十条 农村水利工程设计,应依照有关规定,实行分级审批。农村水利工程设计应由具备相应资质等级的设计单位承担,并执行国家规范标准。
对不具备相应资质等级的设计单位或未执行国家规范标准的工程设计,审批机关不得批准。
第十一条 农村水利工程无设计或设计未经批准的,不准施工。
第十二条 农村水利工程建设实行项目法人责任制度,大、中型工程项目实行招标投标、建设监理和竣工验收制度。
第十三条 农村水利工程建设必须按设计施工,保证工程质量。工程竣工,经验收合格后方可交付使用。
第十四条 乡镇供水工程建设必须符合本地区水资源开发利用总体规划,经水行政主管部门同意,并办理《取水许可证》。
第十五条 防病改水工程建设,由水行政主管部门会同卫生行政主管部门按有关规定组织实施。

第三章 管理和保护
第十六条 农村水利工程应根据投资主体确定权属。
权属单位或管理单位应履行建立工程档案、工程维修、设施保护、防汛安全和协助水行政主管部门查处破坏农村水利工程案件的职责。
农村水利工程可予以承包、租赁、拍卖或者实行股份合作经营,法律、法规另有规定的除外。
第十七条 农村水利工程的供水,按有关规定和水价收取工程水费。
第十八条 任何单位和个人不得擅自占用农村水利工程和设施。确需占用的须经水行政主管部门批准,并按有关规定予以补偿。
第十九条 未经水行政主管部门批准,任何单位和个人不得擅自改变农村水利工程设施的使用性质,不得占用、挪用、变卖农村水利工程设备、物资和器材。
农村水利工程报废须报请原审批机关批准。
第二十条 农村水利工程应按有关规定划定管理范围和保护范围。
第二十一条 农村水利工程管理范围内的土地及附着物,工程管理单位在确保工程安全条件下有使用权和经营权,任何单位和个人不得侵占。
第二十二条 农村水利工程保护范围内不得擅自挖塘、打井。禁止爆破、采石、取土、挖沙、弃置废渣和垃圾等废弃物及其他危害农村水利工程的活动。

第四章 法律责任
第二十三条 违反本条例第十条规定,不具备相应资质等级的设计单位或设计单位未执行国家规范标准的工程设计,由水行政主管部门责令改正。
审批单位违反规定批准工程设计的,由同级人民政府追究审批单位的行政责任。
第二十四条 违反本条例第十一条规定,无设计或设计未经批准施工的,由县以上水行政主管部门责令改正、停止施工,并对建设单位处以2000元以上8000元以下罚款。
第二十五条 违反本条例第十三条规定,施工单位不按批准的设计施工或工程质量低劣的,由水行政主管部门责令限期改正,造成经济损失的应予赔偿。
第二十六条 违反本条例第十四条、第十八条、第十九条规定,有下列情形之一的,由水行政主管部门责令限期改正、补办手续、赔偿损失,并可处以1000元以上8000元以下罚款。
(一)乡镇供水工程未经水行政主管部门同意施工的;
(二)擅自占用农村水利工程和设施的;
(三)擅自占用、挪用、变卖农村水利工程设备、物资和器材的;
(四)未经批准报废水利工程的。
第二十七条 违反本条例第二十一条规定,侵占工程管理范围内土地及附着物使用权和经营权的,由水行政主管部门或有关部门责令停止侵害,限期退还,赔偿损失。
第二十八条 违反本条例,有下列情形之一的,由水行政主管部门责令停止其违法行为,采取补救措施,赔偿损失,对个人可以并处3000元以下罚款;对单位可以并处8000元以下罚款。构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
(一)偷盗、损坏、洪抢农村水利工程设施及设备的;
(二)擅自在农村水利工程保护范围内挖塘、打井的;
(三)从事瀑破、采石、取土、挖沙、弃置废渣和垃圾等废弃物及其他危害农村水利工程活动的。
第二十九条 水行政主管部门或有关部门的工作人员滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守,视情节和后果,由所在单位或上级主管机关给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
第三十条 当事人对行政处罚不服的,可依法申请行政复议或提起行政诉讼。

第五章 附 则
第三十一条 本条例实施中的具体问题,由市人民政府负责解释。
第三十二条 本条例自公布之日起施行。



1997年11月29日