建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建设部
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知
建住房[2003]234号
各省、自治区、直辖市建设厅（建委），直辖市房地局、规划局，新疆生产建设兵团建设局：
为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《城市房屋拆迁管理条例》和《房地产估价规范》，建设部制定了《城市房屋拆迁估价指导意见》。现将《城市房屋拆迁估价指导意见》印发给你们，请遵照执行。
各地在执行中遇到的情况和问题，请及时反馈我部住宅与房地产业司。
中华人民共和国建设部
二○○三年十二月一日
城市房屋拆迁估价指导意见
第一条 为规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》的有关规定和国家标准《房地产估价规范》，制定本意见。
第二条 城市规划区内国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，适用本意见。
第三条 本意见所称城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
第四条 拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。
第五条 拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。
第六条 市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。
拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。
房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。
第七条 拆迁估价机构确定后，一般由拆迁人委托。委托人应当与估价机构签订书面拆迁估价委托合同。
第八条 受托估价机构不得转让、变相转让受托的估价业务。
估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第九条 拆迁当事人有义务向估价机构如实提供拆迁估价所必需的资料，协助估价机构进行实地查勘。
第十条 受托估价机构和估价人员需要查阅被拆迁房屋的房地产权属档案和相关房地产交易信息的，房地产管理部门应当允许查阅。
第十一条 拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
拆迁估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
第十二条 委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途，下同）和面积。
被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由市、县规划行政主管部门和房地产管理部门制定办法予以解决。
第十三条 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格。
第十四条 拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
第十五条 拆迁估价人员应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
实地查勘记录由实地查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。
因被拆迁人的原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和估价机构以外的无利害关系的第三人见证，并在估价报告中作出相应说明。
第十六条 拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
第十七条 拆迁评估价格应当以人民币为计价的货币单位，精确到元。
第十八条 估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告。
第十九条 拆迁人或被拆迁人对估价报告有疑问的，可以向估价机构咨询。估价机构应当向其解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
第二十条 拆迁当事人对估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。
第二十一条 拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。估价结果改变的，应当重新出具估价报告；估价结果没有改变的，出具书面通知。
拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。
第二十二条 拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会（以下简称估价专家委员会）申请技术鉴定。
第二十三条 估价专家委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。
估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告；估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告。
第二十四条 省、自治区建设行政主管部门和设区城市的市房地产管理部门或者其授权的房地产估价行业自律性组织，应当成立由资深专职注册房地产估价师及房地产、城市规划、法律等方面专家组成的估价专家委员会，对拆迁估价进行技术指导，受理拆迁估价技术鉴定。
第二十五条 受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派3人以上（含3人）单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
鉴定组成员与原估价机构、拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
原估价机构应当配合估价专家委员会做好鉴定工作。
第二十六条 估价专家委员会成员、估价机构、估价人员应当回避而未回避的，其鉴定意见或者估价结果无效。
拆迁当事人不如实提供有关资料或者不协助估价机构实地查勘而造成估价失实或者其他后果的，应当承担相应责任。
第二十七条 对有下列行为之一的估价机构和估价人员，依据《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案：
（一）出具不实估价报告的；
（二）与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的；
（三）以回扣等不正当竞争手段获取拆迁估价业务的；
（四）允许他人借用自己名义从事拆迁估价活动或者转让、变相转让受托的拆迁估价业务的；
（五）多次被申请鉴定，经查证，确实存在问题的；
（六）违反国家标准《房地产估价规范》和本意见其他规定的；
（七）法律、法规规定的其他情形。
第二十八条 以产权调换作为房屋拆迁补偿、安置方式的，对所调换房屋的房地产市场价格进行的评估，参照本意见执行。
城市规划区外国有土地上房屋拆迁涉及的房地产估价活动，参照本意见执行。
第二十九条 本意见自2004年1月1日起施行。此前已颁发房屋拆迁许可证的拆迁项目，其拆迁估价不适用本意见。
国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知(附英文)
国务院
国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例有关问题的通知(附英文)
国发[1994]10号
1994年2月22日，国务院
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
根据第八届全国人民代表大会常务委员会第五次会议审议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的决定》(以下简称《决定》)，现对外商投资企业和外国企业适用税种等有关问题通知如下：
一、关于外商投资企业和外国企业适用税种问题
根据《决定》的规定，外商投资企业和外国企业除适用《中华人民共和国增值税暂行条例》、《中华人民共和国消费税暂行条例》、《中华人民共和国营业税暂行条例》和《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》外，还应适用以下暂行条例：
(一)国务院1993年12月13日发布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》；
(二)国务院1993年12月25日发布的《中华人民共和国资源税暂行条例》；
(三)国务院1988年8月6日发布的《中华人民共和国印花税暂行条例》；
(四)中央人民政府政务院1950年12月19日发布的《屠宰税暂行条例》；
(五)中央人民政府政务院1951年8月8日发布的《城市房地产税暂行条例》；
(六)中央人民政府政务院1951年9月13日发布的《车船使用牌照税暂行条例》；
(七)中央人民政府政务院1950年4月3日发布的《契税暂行条例》。
在税制改革中，国务院还将陆续修订和制定新的税收暂行条例，外商投资企业和外国企业应相应依照有关条例规定执行。
二、关于外商投资企业改征增值税、消费税、营业税后增加的税负处理问题
(一)1993年12月31日前已批准设立的外商投资企业，由于改征增值税、消费税、营业税增加税负的，由企业提出申请，税务机关审核批准，在已批准的经营期限内，准予退还因税负增加而多缴纳的税款，但最长不得超过5年；没有经营期限的，经企业申请，税务机关批准，在最长不超过5年的期限内，退还上述多缴纳的税款。
(二)外商投资企业既缴纳增值税，又缴纳消费税的，所缴税款超过原税负的部分，按所缴增值税和消费税的比例，分别退还增值税和消费税。
(三)外商投资企业生产的产品直接出口或销售给出口企业出口的，按照《中华人民共和国增值税暂行条例》的规定，凭出口报关单和已纳税凭证，一次办理退税。
(四)外商投资企业因税负增加而申请的退税，原则上在年终后一次办理；对税负增加较多的，可按季申请预退，年度终了后清算。
(五)增值税、消费税的退税事宜由国家税务局系统负责办理，各级国库要认真审核，严格把关。退税数额的计算、退税的申请及批准程序等，由国家税务总局另行制定。
(六)营业税的退税问题，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
三、关于中外合作开采石油资源的税收问题
中外合作油(气)田开采的原油、天然气按实物征收增值税，征收率为5%，并按现行规定征收矿区使用费，暂不征收资源税。在计征增值税时，不抵扣进项税额。原油、天然气出口时不予退税。
中国海洋石油总公司海上自营油田比照上述规定执行。
本通知自1994年1月1日起施行。
CIRCULAR ON QUESTION RELATED TO PROVISIONAL REGULATIONS CONCERNINGTAXATIONS INCLUDING VALUE-ADDED TAX, CONSUMPTION TAX AND BUSINESS TAXAPPLICABLE TO ENTERPRISE WITH FOREIGN INVESTMENT AND FOREIGN ENTERPRISES
(State Council: 22 February 1994, Coded Guo Fa [1994] No. 10)
Whole Doc.
To People's Governments of Various Provinces, Autonomous Regions and
Municipalities, Various Ministries and Commissions, and organizations
directly under the State Council:
In line with the Decision on the Provisional Regulations Concerning
Taxation Including Value-Added Tax, Consumption Tax and Business Tax
Applicable to enterprise with foreign investment and Foreign Enterprises
(hereinafter referred to as Decision) examined and approved by the Fifth
Session of the Standing Committee of the Eighth National People's Congress
(NPC), we hereby notify you of the following questions related to tax
categories applicable to enterprise with foreign investment and foreign
enterprises:
I. Questions Concerning Tax Categories Applicable to Enterprise with
Foreign Investment and Foreign Enterprises
In accordance with the stipulations of the Decision, in addition to
the Provisional Regulations On Value-Added Tax of the People's Republic of
China, the Provisional Regulations on Consumption Tax of the People's
Republic of China, the Provisional Regulations On Business Tax of the
People's Republic of China and the Income Tax Law of the People's Republic
of China for Enterprise with Foreign Investment and Foreign Enterprises
which are applicable to enterprise with foreign investment and foreign
enterprises, the following provisional regulations are also applicable to
them:
(I) The Provisional Regulation On Land Value-Added Tax of the
People's Republic of China published by the State Council on December 13,
1993;
(II) The Provisional Regulations On Resources Tax of the People's
Republic of China published by the State Council on December 25, 1993;
(III) The Provisional Regulations On Stamp Duty of the People's
Republic of China published by the State Council on August 6, 1988;
(IV) The Provisional Regulations On Animal Slaughter Tax published by
the Government Administration Council of the Central People's Government
on December 19, 1950;
(V) The Provisional Regulations On Urban Real Estate Tax published by
the Government Administration Council of the Central People's Government
on August 8, 1951;
(VI) The Provisional Regulations On Vehicle and Shipping License Fees
published by the Government Administration Council of the Central People's
Government on September 13, 1951;
(VII) The Provisional Regulations on Contract Tax published by the
Government Administration Council of the Central People's Government on
April 3, 1950.
During the tax system reform, the State Council will continue to
revise and formulate new interim regulations on taxation, enterprise with
foreign investment and foreign enterprises should appropriately implement
the stipulations according to relevant regulations.
II. Questions Concerning the Handling of Increased Tax Burdens on
Enterprise with Foreign Investment Following Changeover to the Collection
of Value-Added Tax, Consumption Tax and Business Tax
(I) Enterprise with foreign investment set up with approval before
December 31, 1993, which have increased tax burdens due to changeover to
the collection of value-added tax, consumption tax and business tax, may
themselves file an application, following examination and approval by the
tax authorities, the extra tax paid as a result of increased tax burdens
may be refunded within the approved period of operation, but the longest
time limit should not exceed five years; enterprises without a time limit
of operation my file an application, following approval from the tax
authorities, the above-mentioned extra tax paid may be refunded within the
period no longer than five years.
(II) Enterprise with foreign investment, which pay both value- added
tax and consumption tax, will have the value-added tax and consumption tax
respectively refunded for the part of taxes that exceed the original tax
burden, in accordance with the proportions of value-added tax and
consumption paid.
(III) Enterprise with foreign investment which directly export or
export through export-oriented enterprises to which they sell their
products shall perform the procedures for lump-sum refunding in accordance
with the stipulations of the Provisional Regulations On Value-Added Tax of
the People's Republic of China and by their export bill of entry and
evidence of tax payments.
(IV) AN enterprise with foreign investment which applies for tax
reimbursement because of increased tax burden may, in principle, perform
the procedures lump sum after year end; those who have more increased tax
burden may apply for reimbursement in advance on a quarterly basis, the
account can be cleared after year end.
(V) Departments under the State Administration of Taxation are
responsible for handling the matter of the reimbursement of value- added
tax and consumption tax, state treasury at all levels should make careful
examination and verification to ensure that refunding is done according to
prescribed regulations. The State Administration of Taxation is
responsible for separately lay down stipulations concerning the
calculation of the amount of tax refunded, the application for refund of
duty and the procedures for approval.
(VI) The people's governments of various provinces, autonomous
regions and municipalities are responsible to lay down stipulations
concerning the reimbursement of business tax.
Questions Concerning Taxation Related to Sino-Foreign Cooperative
Exploitation of Oil Resources.
Value-added tax shall be levied in kind at a 5 percent rate on the
crude oil and natural gas jointly exploited from the oil (gas) fields by
China and foreign companies, and mining area use fees shall be charged in
accordance with current stipulations, resource tax is not collected for
the time being. While calculating and levying value-added tax, the tax
amount of receipts will not be deducted, no tax will be refunded for the
export of crude oil and natural gas.
The offshore self-managed oilfields of the China Offshore Oil
Corporation shall implement the Circular in accordance with the
above-mentioned stipulations.
This Circular goes into effect from January 1, 1994.
