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凉山州行政程序规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-01 10:20:23  浏览:8376   来源:法律资料网
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凉山州行政程序规定

四川省凉山彝族自治州人民政府


凉山彝族自治州人民政府令

第 30 号



  《凉山州行政程序规定》已于2013年9月30日经十届州政府第19次常务会议审议通过,现予以发布,请遵照执行。

                              州长:罗凉清

                              2013年10月28日



凉山州行政程序规定



第一章 总 则

第一条 为了规范行政行为,促进行政机关合法、公正、高效行使行政职权,保障公民、法人或者其他组织的合法权益,推进依法行政,建设法治政府,根据宪法和有关法律法规,结合本州实际,制定本规定。

第二条 本州行政机关,法律、法规授权的组织和依法受委托的组织行使行政职权,应当遵守本规定。

具有相对集中行政处罚权、行政许可权、行政复议权、行政强制权的行政执法主体行使职权,按照相关法律、法规规定执行。

第三条 行政机关应当平等对待公民、法人或者其他组织。

行政机关行使行政裁量权应当符合立法的原则,可以采取多种措施实现行政目的,所选措施应当必要、适当,有利于最大限度地保护公民、法人或者其他组织合法权益。

第四条 行政机关应当将行使行政职权的依据、过程和结果向公民、法人或者其他组织公开,涉及国家秘密和依法受到保护的商业秘密、个人隐私的除外。

第五条 公民、法人或者其他组织有权依法参与行政管理,提出行政管理的意见和建议。

行政机关应当为公民、法人或者其他组织依法参与行政管理提供必要的条件,采纳其合理意见和建议。

第六条 行政机关行使行政职权,应当遵守法定时限,履行法定职责,提高办事效率,为公民、法人或者其他组织提供优质服务。

第七条 非因法定事由并经法定程序,行政机关不得撤销、变更已生效的行政决定;因国家利益、公共利益或者其他法定事由必须撤销或者变更的,应当依照法定权限和程序进行,并对公民、法人或者其他组织因行政机关撤销或变更行政决定而遭受的财产损失依法予以补偿。

第八条 县级以上人民政府负责本规定在本行政区域内的实施工作。

县级以上人民政府法制部门和部门法制机构负责本规定实施的具体工作。

第二章 行政程序的主体

第一节 行政机关

第九条 本规定所称行政机关是指州、县(市)、乡(镇)人民政府及其工作部门和派出机关。

第十条 行政机关行使职权应当依照国家法律、法规、自治条例、单行条例、规章以及规范性文件的规定。

第十一条 法律、法规、规章对上下级行政机关之间的行政职责分工未作明确规定的,上级行政机关应当按照有利于发挥行政效能、财力与事权相匹配、权力与责任相一致、管理重心下移等原则确定。

依法由下级行政机关能够自行决定和处理的行政事务,应当由下级行政机关自行决定和处理。

第十二条 行政机关之间发生职权或管辖权争议的,由争议各方协商解决,30日期满仍然协商不成的,按照下列规定处理:

(一)涉及职权划分的,由有管辖权的编制管理部门提出协调意见,报本级人民政府决定;

(二)涉及执行法律、法规、规章发生争议的,由有管辖权的政府法制部门协调处理;对需要政府作出决定的重大问题,由政府法制部门依法提出意见,报本级人民政府决定。

(三)因涉法规定或者职权划分造成执法缺位时,由法制部门提请人民政府指定管辖。

第十三条 各级人民政府之间为促进经济社会发展,有效实施行政管理,可以按照合法、平等、互利的原则开展跨行政区域的合作。

区域合作可以采取签订合作协议、建立行政首长联席会议制度、成立专项工作小组等方式进行。

上级人民政府应当加强对下级人民政府之间区域合作的组织、指导、协调和监督。

第十四条 有下列情形之一的,行政机关应当依法请求其他机关行政协助:

(一)独自行使职权不能实现行政目的的;

(二)不能自行调查执行公务需要的事实资料的;

(三)执行公务所必需的文书、资料、信息为其他行政机关所掌握,自行收集难以获得的;

(四)其他必须请求行政协助的情形。

被请求协助行政机关应当及时履行协助义务,不得推诿或者拒绝。不能提供行政协助的,应当以书面形式及时告知并说明理由。

因行政协助发生争议的,由协助机关与被协助机关的共同上一级行政机关决定。

实施行政协助的,由协助机关承担责任;根据行政协助做出的行政行为,由提出协助的机关承担责任。

第二节 其他行使行政职权的组织

第十五条 其他行使行政职权的组织包括法律、法规授权的组织和依法受委托的组织。

法律、法规授权的组织以自己的名义行使行政职权,并承担相应的法律责任。

依法受委托的组织在委托的范围内,以委托行政机关的名义行使行政职权,由此所产生的后果由委托行政机关承担法律责任。

行政机关的内设机构和派出机构对外行使行政职权时,应当以其隶属的行政机关的名义作出行政决定,由此所产生的后果由行政机关承担法律责任。法律、法规另有规定的除外。

第十六条 法律、法规、规章规定行政机关可以委托其他组织行使行政职权的,受委托的组织应当具备以下条件:

(一)依法成立并具有管理公共事务职能的组织;

(二)具有熟悉有关法律、法规、规章和业务的工作人员;

(三)对委托实施的行为需要进行技术检查或者技术鉴定的,应当有条件组织进行相应的技术检查或者技术鉴定。

第十七条 委托行政机关与受委托的组织之间应当签订书面委托协议。委托协议应当载明委托事项、权限、期限、双方权利和义务、法律责任等。

委托行政机关应当将受委托的组织和受委托的事项向社会公布。

第十八条 受委托的组织应当自行完成受委托的事项,不得将受委托事项再委托给其他组织或者个人。

第三节 当事人和其他参与人

第十九条 本规定所称当事人是指与行政行为有法律上的利害关系,以自己名义参与行政程序的公民、法人或者其他组织。

第二十条 与行政行为有法律上的利害关系的公民、法人或者其他组织是利害关系人,行政机关应当通知其参与行政程序。

第二十一条 当事人、利害关系人超过5人的,没有委托共同代理人的,应当推选不超过5名的代表人参与行政程序。代表人代表全体当事人、利害关系人参与行政程序。

代表人的选定、增减、更换,应当以书面形式告知行政机关。

第二十二条 公众、专家、咨询机构等依照本规定参与行政程序。

第二十三条 行政程序参与人在行政程序中,依法享有知情权、参与权、表达权、监督权。

第三章 行政决策程序

第一节 重大行政决策

第二十四条 本规定所称的重大行政决策是指县级以上人民政府作出的涉及本地区经济社会发展全局、社会涉及面广、专业性强、与人民群众利益密切相关的下列行政决策事项:

(一)制定经济和社会发展重大政策措施,编制国民经济和社会发展规划、年度计划;

(二)编制、修改各类总体规划、重要的区域规划和专项规划;

(三)编制财政预算,重大财政资金安排;

(四)财政预算之外新增二百万元以上的政府投资项目;

(五)单位三十万元以上或批量五十万元以上的国有资产处置;

(六)三十万元以上的财政或者公共资金采购支出;

(七)政府定价的重要商品、服务价格的确定和调整;

(八)资源开发利用、环境保护、劳动就业、社会保障、人口和计划生育、教育、医疗卫生、食品药品、住宅建设、安全生产、交通等管理方面的重大措施;

(九)行政管理体制改革的重大措施;

(十)公共资源配置;

(十一)其他需由政府决策的重大事项。

重大行政决策的具体事项和量化标准,由县级以上人民政府在前款规定的范围内依法确定,并向社会公布。

第二十五条 政府行政首长代表本级政府对重大行政事项行使决策权。

政府分管负责人协助行政首长决策。

政府工作部门、下级人民政府应当对重大行政决策事项提出建议。

公民、法人或者其他组织认为重大事项需要提请政府决策的,可以提出决策建议。

县级以上人民政府应当建立健全行政决策咨询机制,完善行政决策的智力和信息支持系统。

决策承办单位依照法定职权确定或者由政府行政首长指定。

第二十六条 政府行政首长提出的重大行政决策事项,由行政首长交承办单位承办,启动决策程序。

政府分管负责人、政府工作部门和下一级人民政府提出的重大行政决策事项的建议,由政府行政首长确定是否进入决策程序。

第二十七条 决策承办单位对拟决策事项应当深入调查研究,全面、准确掌握决策所需信息,结合实际拟定决策方案,并按照决策事项涉及的范围征求有关方面意见,充分协商协调,形成决策方案草案。

对需要进行多方案比较研究或者争议较大的事项,应当拟定两个以上可供选择的决策方案。

决策前应当对重大行政决策方案草案进行合法性论证。

决策承办单位可以委托专家、专业咨询服务机构或者其他有相应能力的组织完成专业性工作。

决策承办单位按规定对重大行政决策引入决策影响分析报告,其中包括成本效益分析。

第二十八条 除依法不得公开的事项外,决策承办单位应当向社会公布重大行政决策方案草案,征求公众意见。公布的事项包括:

(一)重大行政决策方案草案及其说明;

(二)公众提交意见的途径、方式和起止时间;

(三)联系部门和联系方式,包括通讯地址、电话、传真和电子邮箱等。

决策承办单位公布重大行政决策方案草案征求公众意见的时间不得少于20日。

第二十九条 决策承办单位应当组织3名以上专家或者研究咨询机构对重大行政决策方案草案进行必要性、可行性论证。

决策承办单位应当从与重大行政决策相关的专家中随机确定或者选定参加论证的专家,保证参加论证的专家具有充分代表性和中立均衡性。

专家进行论证后,应当出具书面论证意见,由专家签名确认。专家对论证意见负责。

决策承办单位应当对专家论证意见归类整理,对合理意见应当予以采纳;未予采纳的,应当说明理由。专家论证意见及采纳情况应当向社会公布。

第三十条 重大行政决策方案草案公布后,决策承办单位应当根据重大行政决策对公众影响的范围、程度等采用座谈会、协商会、开放式听取意见等方式,广泛听取公众和社会各界的意见和建议。听取意见和建议应当保障受影响公众的意见能够获得公平的表达。

决策承办单位应当将公众对重大行政决策的意见和建议进行归类整理,对公众提出的合理意见应当采纳;未予采纳的,应当说明理由。公众意见及采纳情况应当向社会公布。

第三十一条 重大行政决策有下列情形之一的,应当举行听证会:

(一)涉及公众重大利益的;

(二)公众对决策方案有重大分歧的;

(三)可能影响社会稳定的;

(四)法律、法规、规章规定应当听证的。

第三十二条 政府举行听证,由政府常务会议或授权政府领导决定;部门举行听证,由部门办公会议或授权部门领导决定。

第三十三条 听证由拟作出行政行为或提出行政行为建议的行政机关组织。

组织听证的行政机关为该听证事项的听证机关。

政府组织的听证事项,由同级人民政府法制部门具体组织实施。

部门组织的听证事项,由部门法制机构具体组织实施。

有关部门和机构可以联合组织听证。

第三十四条 听证机关应当在举行听证30日前,通过新闻媒体或网站等向社会发布公告。公告包括下列事项:

(一)听证的时间、地点;

(二)听证的行政行为的基本情况及听证事项;

(三)听证参加人以及旁听人员的人数、报名条件与报名方式;

(四)其他有关事项。

第三十五条 听证会参加人应当通过自愿报名的方式产生,并具有广泛的代表性。报名参加听证会的公众人数较多,需要选择听证会代表的,行政机关应当随机选择公众代表参加听证会,必要时可邀请公证机构介入,以提高公信力。

报名参加听证会的人数不足10人的,行政机关应当让所有报名者参加听证会,行政机关也可以邀请有关公众代表参加听证会。

听证举行前15日,应当告知听证代表拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料。

第三十六条 听证机关公布听证代表名单后,应当在举行听证15日前向听证代表发出听证通知,听证通知应当载明听证的时间、地点、内容和有关听证须知。

第三十七条 听证会按照下列步骤进行:

(一)主持人宣布听证会开始;

(二)记录员查明听证会参加人是否到会,并宣布听证会的内容和纪律;

(三)决策承办单位工作人员陈述;

(四)听证会参加人依次陈述;

(五)听证会参加人之间、听证会参加人与决策承办单位工作人员之间围绕听证事项进行辩论。

第三十八条 听证会参加人陈述意见应当遵守合理的时间要求,听证会参加人在规定的时间内未能详尽发表的意见,可以以书面形式提交给决策承办单位。

第三十九条 听证会应当制作笔录,如实记录发言人的观点和理由,也可以同时进行录音和录像。听证会笔录应当经听证会参加人确认无误后签字或者盖章。

行政机关应当充分考虑、采纳听证参加人的合理意见;不予采纳的,应当说明理由。意见采纳情况应当向社会公布。

第四十条 听证记录包括听证笔录和听证代表递交的书面材料。制作书面听证笔录应真实准确记录发言人的主要观点和理由。听证笔录由听证主持人、记录人和发言人签名并存档备查。听证代表递交的书面材料由听证秘书接收,并在笔录中载明。

听证代表可以在听证结束后5日内查阅听证笔录。听证代表认为听证笔录有差错或者遗漏的,有权要求补正。

第四十一条 听证结束后,听证机关应当组织听证人对听证记录等相关材料进行整理,对听证意见进行研究,并作出听证纪要,在此基础上形成有听证主持人签名的听证报告。

听证报告应当包括以下内容:

(一)听证事项;

(二)听证的基本情况;

(三)听证代表发言的主要观点、依据的事实和理由;

(四)听证争论的主要问题及意见分歧;

(五)处理意见和建议。

第四十二条 县级以上人民政府及其工作部门,应建立行政决策听证计划制度。

第四十三条 重大行政决策方案草案经政府分管负责人审核后,由行政首长决定提交政府常务会议或者政府全体会议讨论。

政府常务会议或者政府全体会议审议重大行政决策方案草案,应遵循以下程序:

(一)决策承办单位作决策方案草案说明;

(二)政府法制部门作合法性审查或者论证说明;

(三)决策事项的其他组成人员发表意见;

(四)决策事项的分管负责人发表意见;

(五)存在分歧意见较大的决策事项进行集体讨论;

(六)行政首长发表意见。

第四十四条 重大行政决策在集体审议的基础上由行政首长作出决定。

行政首长可以对审议的事项作出同意、不同意、修改、暂缓或者再次审议的决定。

作出暂缓决定超过1年的,方案草案退出重大决策程序。

行政首长的决定与会议组成人员多数人的意见不一致的,行政首长应当说明理由,并作出暂缓或者不同意的决定。

政府常务会议或者政府全体会议,应当记录重大行政决策方案的讨论情况及决定,对不同意见应当特别载明。

确需立即决策的紧急事项,经政府分管负责人审核后,可直接进入合法性审查或会议决策程序。

第四十五条 重大行政决策事项依法需要报上级人民政府批准或者依法应当提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定的,政府作出决策意见后,按程序报上级人民政府批准或者依法提请同级人民代表大会及其常务委员会审议决定。

第四十六条 由行政机关作出决定的重大行政决策,决策机关应当在作出决定之日起20日内,在政府门户网站政务公开栏目中向社会公布。

第四十七条 决策机关应当通过跟踪调查、考核等措施对重大行政决策的执行情况进行督促检查。决策执行机关应当根据各自职责,全面、及时、正确地贯彻执行重大行政决策。监督机关应当加强对重大行政决策执行的监督。

决策执行机关、监督机关及公民、法人或者其他组织认为重大行政决策及执行有违法或者不适当的情形,可以向决策机关提出。决策机关应当认真研究,并根据实际情况通过相当的决策程序作出继续执行、停止执行、暂缓执行或者修订决策方案的决定,并且告知提出意见的单位或个人。

第四十八条 决策机关应当建立评估指标体系,定期对重大行政决策执行情况,组织社会中介机构评估,并将评估结果向社会公开。

第二节 规范性文件制定和备案审查程序

第四十九条 本规定所称规范性文件是指行政机关和法律、法规授权的组织制定的,涉及公民、法人和其他组织权利义务,在一定时期内反复适用,具有普遍约束力的行为规范。

第五十条 各级人民政府组织起草规范性文件时,可以确定由其一个或者几个工作部门具体负责起草。

规范性文件的内容涉及两个或者两个以上工作部门职权的,应当由两个或者两个以上工作部门联合起草;联合起草的,可以由一个工作部门为主,会同其他工作部门完成。

政府工作部门联合制定的重要规范性文件发布前应当经本级人民政府批准。

议事协调机构、部门派出机构、部门内设机构不得制定规范性文件。

第五十一条 规范性文件不得创设行政许可、行政处罚、行政强制、行政收费等事项。

规范性文件对实施法律、法规、规章作出的具体规定,不得与所依据的规定相抵触;规范性文件不得作出限制或者剥夺公民人身自由的规定,没有法律、法规、规章依据,规范性文件不得增加公民、法人和其他组织义务的规定。

第五十二条 制定规范性文件应当采取座谈会、论证会、传媒互动、问卷调查等形式公开征求意见。

规范性文件的内容涉及重大公共利益的,公众有重大分歧的,可能影响社会稳定的,起草部门应当组织听证。

第五十三条 制定规范性文件应当进行合法性审查。合法性审查由制定机关的法制机构负责,分别就制定主体、权限、程序、内容、形式是否合法进行审查,并向制定机关提交合法性审查意见书。

第五十四条 制定规范性文件,应当由制定机关负责人集体审议决定,并由制定机关主要负责人或者其委托的负责人签署。

紧急情况需要立即制定规范性文件的,经合法性审查后,可以直接提请制定机关主要负责人或者其委托的负责人决定和签署。

第五十五条 规范性文件登记备案,实行统一登记、统一编号、统一公布。

第五十六条 州、县(市)人民政府法制机构为规范性文件备案审查机关。

除法律、法规、规章另有规定外,规范性文件应当在发布后15日内,按下列规定程序报送备案审查机关备案:

(一)各级人民政府制定的规范性文件,应当报上一级人民政府和本级人民代表大会常务委员会备案;

(二)工作部门制定的规范性文件,应当报本级人民政府备案,也可以同时报上一级主管部门备案;

(三)法律、法规授权组织制定的规范性文件,应当报直接管理该组织的行政机关备案。

两个以上工作部门或者法律、法规授权组织联合制定的规范性文件由主办单位报送备案。

第五十七条 规范性文件应当自公布之日起30日后施行;但因保障国家安全、重大公共利益的需要,或公布后不立即施行将有碍法律、法规、规章和国家的方针、政策执行的除外。

第五十八条 县级以上人民政府法制部门应当建立规范性文件数据库和网上检索系统,及时公布现行有效的规范性文件和已经失效的规范性文件目录,方便公民、法人或者其他组织查询、下载。

第五十九条 县级以上人民政府及其工作部门、乡镇人民政府的规范性文件,应当5年进行一次清理。经清理的规范性文件,制定机关应当作出如下处理:

(一)与法律、法规、规章、上级规范性文件相抵触的,或者对已被新的法律、法规、规章、上级规范性文件所代替的,明令废止;

(二)适用期已过或者调整事项已不存在的,宣布失效;

(三)个别条款与法律、法规、规章、上级规范性文件的规定不一致或者不适当的,及时修改,重新公布;

(四)符合法律、法规、规章和上级规范性文件规定或者适当的,继续执行。

第六十条 公民、法人或者其他组织认为规范性文件违法的,可以向有关人民政府法制部门提出审查申请。政府法制部门应当在收到来件之日起30日内将审查结果告知申请人。

第六十一条 本规定实施前制定的州级以下规范性文件,需要继续使用该文件的部门重新按照本规定申请审查修订、统一编号、向社会公布后可以作为行政执法管理依据。

第四章 行政执法程序

第一节 一般规定

第六十二条 本规定所称行政执法,是指行政机关依据法律、法规和规章,作出的行政许可、行政处罚、行政强制、行政给付、行政征收、行政确认、行政承诺、行政指导等影响公民、法人或者其他组织权利和义务的行政行为。

第六十三条 行政执法依据包括法律、行政法规、地方性法规、规章、规范性文件。

行政执法依据应当向社会公布。未经公布的,不得作为行政执法依据。

第六十四条 县级以上人民政府应当对本行政区域内行政执法主体的资格依法向社会公告。

行政执法人员应当参加行政执法培训,经考试合格,并取得行政执法证件,持证上岗。

第六十五条 行政执法事项需要行政机关内设的多个机构办理的,该行政机关应当确定综合机构统一受理公民、法人或者其他组织的申请,统一送达行政执法决定。

对涉及两个以上政府工作部门共同办理的审批事项,县级以上人民政府应当确定由政务中心窗口统一受理申请,将相关事项以电子政务等方式告之相关部门,可以实行网上并联审批。

第六十六条 行政机关办理行政执法事项,应当健全内部工作程序,明确承办人、审核人、批准人,按照行政执法的依据、条件和程序,由承办人提出初审意见和理由,经审核人审核后,由批准人批准决定。

第六十七条 行政机关在行政执法过程中应当依法及时告知当事人、利害关系人执法相关的事实、理由、依据、法定权利和义务。

行政执法的告知应当采用书面形式。情况紧急时,可以采用口头等其他方式。但法律、法规、规章规定必须采取书面形式告知的除外。

第六十八条 行政执法直接影响当事人权利、义务且不属于必须立即执行的,行政机关应当先采用教育、劝诫、疏导等手段,促使当事人自觉履行法定义务、整改违法行为。当事人违法情节轻微,且未造成危害后果的,应采用对当事人利益损害较小的警告或不予处罚。

第六十九条 行政机关工作人员执行公务时,有下列情形之一的,本人应当申请回避;本人未申请回避的,行政机关应当责令回避,公民、法人或者其他组织也可以提出回避申请:

(一)涉及本人利害关系的;

(二)涉及与本人有夫妻关系、直系血亲关系、三代以内旁系血亲关系以及近姻亲关系的亲属有利害关系的;

(三)其他可能影响公正执行公务的。

行政机关工作人员的回避由该行政机关主要负责人或者分管负责人决定。行政机关主要负责人的回避由本级人民政府或者其上一级主管部门决定。

第二节 立案受理

第七十条 行政执法程序由行政机关依职权启动,或者依公民、法人和其他组织的申请启动。

行政机关在行政检查、接受书面实名举报、投诉时,应当出具统一的签收证明并盖章。认为符合法定启动条件的,应启动行政执法程序。

行政机关依职权启动程序,应当由行政执法人员填写有统一编号的程序启动审批表,报本行政机关负责人批准。需要事后补报的,补报时间不得超过5日。

公民、法人或者其他组织认为自己的申请事项符合法定条件,可以申请行政机关启动行政执法程序。

第七十一条 公民、法人和其他组织申请启动行政执法程序应当采取书面形式。

申请书应当载明下列事项:

(一)申请人的基本情况;

(二)申请事项;

(三)申请的事实及理由;

(四)申请人签名或者盖章;

(五)申请时间。

第七十二条 行政机关对当事人提出的申请,应当根据下列情况分别作出处理:

(一)书面申请事项依法不属于本行政机关职权范围的,应当即时作出不予受理的决定,并书面告知当事人向有关具体行政机关申请;

(二)申请材料需要当场更正的,应当允许当事人当场更正;

(三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场或者自收到材料之日起5日内一次告知当事人需要补正的全部内容,逾期不告知的,自收到申请材料之日起即为受理;当事人在限期内不作补充的,视为撤回申请;

(四)申请事项属于本行政机关职权范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者当事人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的,应当受理当事人的申请。

行政机关受理或者不受理当事人申请的,应当出具加盖本行政机关印章和注明日期的书面凭证。

第三节 证据收集

第七十三条 行政程序启动后,行政机关应当调查事实,收集证据。

行政机关执法人员在调查取证时,执法人员不得少于2人,并应当向当事人或者有关人员出示行政执法证件,说明调查事项和依据,在调查记录中予以记载。行政机关执法人员不出示行政执法证件的,当事人或者有关人员有权拒绝接受调查和提供证据。

第七十四条 当事人和知情人应当配合行政机关职权调查,并应提供与调查有关的材料与信息。调查取证应当制作笔录,由行政执法人员、当事人或者其代理人、见证人签字。被调查人不签字确认陈述笔录时,可由办案人员注明,由现场无利害关系人证明后,参照证据使用。

公民协助行政机关调查,因协助调查造成的误工损失,由行政机关按当地上年度职工日平均工资给予补助。因协助调查产生的其他合理费用由行政机关承担。

行政机关及其执法人员应该为被调查单位和个人保守商业秘密和个人隐私。

第七十五条 行政机关应当采取合法的手段并依照法定的程序,客观、全面收集证据,包括收集对当事人有利的证据。

第七十六条 行政执法证据包括:

(一)书证;

(二)物证;

(三)当事人陈述;

(四)证人证言;

(五)视听资料;

(六)鉴定结论;

(七)勘验笔录、现场笔录;

(八)电子数据。

证据必须查证属实,才能作为认定事实的根据。

第七十七条 下列证据材料不得作为行政执法决定的依据:

(一)严重违反法定程序收集的;

(二)以违法拍摄、录像或窃听等手段侵害他人合法权益取得的;

(三)以利诱、欺诈、胁迫、暴力等非法手段取得的;

(四)没有其他证据印证、且相关人员不予认可的证据的复制件或者复制品;

(五)不能正确表达意思的自然人提供的证言;

(六)在中华人民共和国领域以外形成的未办理法定证明手续的;

(七)不具备合法性、真实性和关联性的其他证据材料。

第七十八条 作为行政执法决定依据的证据应当查证属实。当事人有权对作为定案依据的证据发表意见,提出异议。行政机关应当对当事人的意见或异议进行审查,并予以回复、说明。

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南宁住房公积金管理办法

广西壮族自治区南宁市人民政府


南宁市人民政府令

第5号

  《南宁住房公积金管理办法》已经2012年3月2日市第十三届人民政府第11次常务会议审议通过,现予公布,自2012年5月1日起施行。


  市 长:周红波

  二〇一二年三月三十一日


  南宁住房公积金管理办法

  第一章 总 则

  第一条 为了加强住房公积金管理,维护职工的合法权益,根据国务院《住房公积金管理条例》及有关法律、法规规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法适用于本市行政区域内住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督。

  南宁铁路系统住房公积金的缴存、提取、使用、管理和监督,适用本办法。

  第三条 本办法所称住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体(以下统称单位)及其在职职工按照职工工资的一定比例逐月缴存的专项长期住房储金。

  前款所称在职职工是指在单位工作,并由单位支付工资的各类人员。包括有工作岗位,但由于学习、病伤及六个月以内产假等原因暂未工作,仍由单位支付工资的人员,以及与单位存在事实劳动关系的在岗职工,但外籍和来自港、澳、台的职工,以及与单位保留劳动关系但已经离岗,单位不再支付工资的职工除外。

  第四条 南宁住房公积金管理委员会(以下简称管委会)由市人民政府负责人、南宁铁路局负责人和人民银行驻本市分支机构、南宁市建设、住房保障和房产管理、财政、审计等有关部门负责人,以及有关专家、工会代表和职工代表、单位代表等人员组成,是本市行政区域内住房公积金管理的决策机构。

  管委会主任委员、副主任委员由具有社会公信力的人士担任,经全体委员推举产生。

  第五条 南宁住房公积金管理中心(以下简称管理中心)负责执行管委会的决策、住房公积金的管理和运作。

  管理中心可以按照规定设立分支机构。管理中心与其分支机构实行统一的规章制度、进行统一核算。

  第二章 缴 存

  第六条 单位及其在职职工应当按时、足额缴存住房公积金。

  职工个人缴存和所在单位为其缴存的住房公积金,属于职工个人所有。

  单位和职工缴存的住房公积金不计入个人当期工资、薪金收入,依法免予征收个人所得税。

  第七条 管理中心应当委托管委会指定的商业银行(以下简称受委托银行)办理住房公积金贷款、结算等金融业务和住房公积金账户的设立、缴存、归还等手续。

  管理中心应当与受委托银行签订委托合同。

  第八条 单位应当自成立之日起三十日内,持单位营业执照、组织机构代码证、经办人身份证明到管理中心办理住房公积金缴存登记、职工住房公积金账户设立手续。

  单位和职工登记的与住房公积金管理相关的信息发生变更的,单位或者职工应当自变更之日起三十日内到管理中心办理变更登记。

  单位合并、分立、撤销、解散或者破产的,应当自前述情况发生之日起三十日内,由原单位或者清算组织到管理中心办理变更登记或者注销登记手续。

  第九条 单位录用职工的,应当自录用之日起三十日内,持录用职工的证明文件、职工身份证明和经办人身份证明到管理中心办理住房公积金缴存登记、职工住房公积金账户设立或者转移手续。

  职工与单位终止或者解除劳动关系、人事关系的,单位应当自劳动关系、人事关系终止之日起三十日内到管理中心办理变更登记、职工住房公积金账户封存或者转移手续。

  第十条 单位应当自每月发放职工工资之日起五个工作日内将单位缴存和为职工代缴的住房公积金汇缴到住房公积金专户。资金到账后,管理中心应当按规定及时将相应资金分配计入职工住房公积金账户。

  第十一条 住房公积金自存入职工住房公积金账户之日起按照国家规定的利率计息。个人住房公积金存款按年结息,每年6月30日为计息日。

  第十二条 新参加工作的职工从参加工作的第二个月开始缴存住房公积金。单位新调入的职工从调入单位发放工资之日起缴存住房公积金。外派、借调的职工,由与职工建立劳动关系、人事关系的单位负责缴存住房公积金,另有约定的,按约定缴存。

  第十三条 职工住房公积金月缴存额为职工本人住房公积金缴存基数乘以职工住房公积金缴存比例。

  单位为职工缴存的住房公积金的月缴存额为职工本人住房公积金缴存基数乘以单位住房公积金缴存比例。

  职工工资扣除职工住房公积金月缴存额后的余额,不得低于本市当年最低工资标准,低于本市当年最低工资标准的,职工住房公积金月缴存额可以适当降低,但单位为职工缴存的住房公积金月缴存额不变。

  第十四条 职工住房公积金缴存基数为职工本人上一年度月平均工资,新参加工作的职工为参加工作时确定的月工资,单位新调入职工为调入时调入单位确定的月工资。

  第十五条 职工住房公积金缴存基数不得超过统计部门公布的上一年度本市在岗职工月平均工资与国家、自治区规定的倍数的乘积。管理中心按照前款规定的缴存基数计算当年本市住房公积金月缴存额上限,报管委会批准后于每年的6月30日前向社会公布执行。

  第十六条单位和职工住房公积金缴存比例由管委会根据本市实际拟订,经市人民政府审核,并报自治区人民政府批准后,向社会公布。

  单位及其职工应当按照公布的缴存比例缴存住房公积金。

  第十七条 单位需要申请降低缴存比例、缓缴住房公积金的,应当经本单位职工代表大会或者工会讨论通过,无职工代表大会或者工会的,应当经全体职工三分之二以上通过,并经管理中心审核,报管委会批准。

  第十八条 有以下情形之一,按正常比例或者按规定时间缴存住房公积金确有困难的单位,可以申请降低住房公积金缴存比例或者暂缓缴存住房公积金。降低后的住房公积金缴存比例不得低于百分之五:

  (一)单位职工上一年度月平均工资低于本市上一年度在岗职工月平均工资的百分之五十,单位当年经济效益尚未好转的;

  (二)经依法批准缓缴社会保险费的;

  (三)有其他特殊困难的。

  第十九条 单位降低缴存比例和缓缴住房公积金的期限不得超过一年,一年期满后仍需要降低缴存比例或者缓缴的,应当重新申请办理降低缴存比例或者缓缴手续。

  获准降低缴存比例的单位经济效益或者经济状况好转后,应当恢复原缴存比例;获准缓缴住房公积金的单位经济效益或者经济状况好转后,应当补缴缓缴的住房公积金。

  第二十条 单位解散、撤销的,其欠缴的住房公积金应当补缴。

  单位合并、分立或者改制时未补缴欠缴的住房公积金的,应当在合并、分立或者改制协议中明确补缴住房公积金的责任主体。

  企业依法宣告破产的,欠缴的住房公积金应当列入第一清偿顺序。

  第二十一条 单位补缴住房公积金的缴存基数按欠缴期间职工当年的工资基数计算。

  补缴住房公积金的缴存比例不得低于百分之五,有条件的可以按欠缴相应年度的缴存比例执行。

  第三章 提取和使用

  第二十二条 职工有下列情形之一的,可以申请提取住房公积金:

  (一)购买、建造、翻建、大修自住住房的;

  (二)偿还购建自住住房贷款本息的;

  (三)租用住房租金超过家庭收入的百分之十五的;

  (四)国家、自治区规定可以提取的其他情形。

  本办法所称自住住房是指职工居住且对该房屋拥有所有权的住房,包括自建房、全额集资建房、合作建房、经济适用住房、普通商品房等。

  第二十三条 提取住房公积金后职工住房公积金账户内的余额应当不低于100元。当本市住房公积金贷款余额与归集余额的比例高于百分之七十时,经管委会批准,管理中心可以适当提高职工提取后住房公积金账户内缴存余额的保留额度,但保留的额度最高不得超过一年的缴存额。

  第二十四条 职工需要提取住房公积金的,应当向管理中心申请,并按要求提交有关材料。

  管理中心应当自受理申请之日起三个工作日内作出是否准予提取的决定。准予提取的,应当将资金转至申请人的住房公积金账户或者管理中心认可的其他账户,不得支付现金。不准予提取的,应当书面说明理由。禁止以提供虚假证明材料等欺骗手段提取住房公积金。

  第二十五条 职工有下列情形之一,可以办理销户手续:

  (一)离休、退休的;

  (二)出境定居的;

  (三)到广西住房公积金管理辖区外工作的;

  (四)完全或者部分丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系、人事关系的;

  (五)与单位终止劳动、人事关系后两年没有建立新的劳动、人事关系的;

  (六)死亡或者被宣告死亡的。

  销户后职工可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。职工死亡或者被宣告死亡,其继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额;无人继承也无人受遗赠的,职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金的增值收益。

  第二十六条 缴存住房公积金的职工在本市行政区域内购买、建造、翻建、大修自住住房并符合下列条件的,可以申请住房公积金贷款:

  (一)申请贷款前连续正常缴存住房公积金达到规定的年限;

  (二)购房首付款不低于规定的比例;

  (三)有稳定的经济收入、信誉良好,有偿还贷款本息的能力;

  (四)提供管理中心认可的担保;

  (五)借款人、共同借款人均无尚未还清的住房公积金贷款;

  (六)管委会规定的其他条件。

  管委会根据本市住房公积金的使用率和缴交情况,确定前款第一项、第二项所称的住房公积金缴存年限和购房首付款比例,并向社会公布。

  第二十七条 职工申请住房公积金贷款的,应当向管理中心提出。

  管理中心自受理申请之日起十个工作日内对贷款申请进行审查,作出准予或者不准予贷款的决定,并通知申请人。

  管理中心准予贷款后,申请人应当与受委托银行签订合同,办理贷款手续。

  禁止以提供虚假证明材料等欺骗手段骗取住房公积金贷款。

  第二十八条 管委会根据本市职工平均收入水平、住房价格水平和住房公积金可以使用资金规模等因素,确定贷款最高额度并向社会公布。

  第二十九条 借款申请人的贷款期限加实际年龄不得超过其法定退休年龄,但借款申请人连续、足额缴存住房公积金五年以上的,贷款期限可以延长至法定退休年龄后一年至五年。住房公积金贷款期限最长为三十年。

  第三十条 借款人应当按借款合同约定按时归还贷款的本金和利息,借款人不按合同约定归还贷款的,管理中心依法享有要求保证人归还贷款本金和利息或者就该担保物优先受偿的权利。

  第三十一条 房地产开发企业在销售商品房时不得阻挠或者拒绝购房人选择住房公积金贷款,对选择住房公积金贷款和商业银行贷款的购房人,应当实行同等销售价格,不得以任何形式增加不利于选择住房公积金贷款的购房人的条件。

  第三十二条 在保证住房公积金提取和贷款的前提下,经管委会批准,管理中心可以将住房公积金用于购买国债及国家允许的其他用途。

  第三十三条 住房公积金的增值收益应当存入住房公积金增值收益专户,用于建立住房公积金贷款风险准备金、管理中心的管理费用和城市廉租住房建设补充资金及国家允许的其他用途,不得挪作他用。

  第四章 监督管理

  第三十四条 管理中心负责编制住房公积金归集、使用计划,在编制时应当征求市财政部门的意见。

  第三十五条 管理中心按照规定的标准编制全年预算支出总额,报市财政部门批准,从管理中心住房公积金增值收益专户中上缴市财政部门,由市财政部门拨付。

  分支机构的管理费用,经管理中心审核、市财政部门核定,从分支机构住房公积金增值收益专户中上缴市财政部门,由市财政部门拨付。

  第三十六条 管理中心编制的住房公积金年度预算、决算,应当经市财政部门审核后,提交管委会审议。编制的住房公积金财务收支决算和管理费用决算,应当报财政部门审批并抄报审计机关。

  管理中心应当每季度向市财政部门和管委会报送财务报告,在结算年度终了后两个月内,将上年度住房公积金使用情况向社会公布。

  第三十七条 审计机关应当定期对住房公积金管理和使用情况的真实性、合规性、效益性进行审计监督,对管理中心负责人进行经济责任审计。

  第三十八条 管委会、管理中心及受委托银行应当接受人民银行驻本市分支机构对住房公积金账户设立、利率政策执行、提取使用、委托贷款发放等情况的监督。

  第三十九条 管理中心应当建立健全内部监督机制,对住房公积金的缴存、提取、贷款情况实行交叉复核、内部稽核。

  第四十条 管理中心依法对单位缴存住房公积金情况进行监督检查,被检查单位应当按照要求如实提供与缴存住房公积金有关的职工名册、工资表、财务报表等资料,不得谎报瞒报。

  第四十一条 单位违反本办法不执行住房公积金制度、欠缴住房公积金的,管理中心应当在企业信用信息系统中予以公布。

  第四十二条 对违反住房公积金法规、规章的行为,单位和个人可以向管理中心投诉、举报。

  投诉人、举报人投诉、举报时,应当提交相关的证明材料。管理中心接到投诉、举报后应当按照行政执法程序处理,并将处理结果书面告知投诉人、举报人。

  第四十三条 单位未依照本办法规定为职工办理住房公积金账户变更登记、封存、转移、启封和住房公积金提取手续的,职工可以向管理中心申请督促办理;经督促,单位在规定期限内仍不办理的,管理中心可以依职工申请直接办理相关手续。

  第四十四条 职工、单位有权查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况,管理中心、受委托银行不得拒绝。

  对住房公积金账户内的存储余额有异议的,可以申请受委托银行复核;对结果有异议的,可以申请管理中心重新复核。管理中心、受委托银行应当自收到职工、单位申请之日起五个工作日内给予书面答复。

  第四十五条 违反住房公积金法规、规章的行为在二年内未被发现的,不再予以查处。

  前款规定的期限,自违反住房公积金法规、规章的行为发生之日起计算;违反住房公积金法规、规章的行为有连续或者继续状态的,自行为终了之日起计算。

  第五章 法律责任

  第四十六条 单位违反本办法第六条规定,逾期不缴或者少缴住房公积金的,由管理中心责令限期缴存;逾期仍不缴存的,可以依法申请人民法院强制执行。

  单位违反本办法第八条第一款、第九条第一款规定,不办理住房公积金缴存登记或者不为本单位职工办理住房公积金账户设立手续的,由管理中心责令限期办理;逾期不办理的,处以1万元以上5万元以下的罚款。

  第四十七条 单位有下列情形之一的,由管理中心责令其限期整改;逾期不整改的,可以对单位处1000元以上1万元以下罚款,对负有直接责任的主管人员处500元以上5000元以下罚款:

  (一)违反本办法第八条第二款、第三款,第九条第二款规定,未按时办理住房公积金账户的变更登记、注销登记、封存或者转移手续的;

  (二)违反本办法第四十条规定,阻挠管理中心监督检查,不如实提供与住房公积金管理有关的职工名册、工资表、财务报表等资料的。

  第四十八条 违反本办法第二十四条规定,以欺骗手段提取住房公积金的,由管理中心责令违法行为人限期退回违规提取的款项,并可以处1000元以上1万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第四十九条 违反本办法第二十七条规定,以欺骗手段骗取住房公积金贷款的,由管理中心责令借款人限期退回贷款,并取消其五年内申请住房公积金贷款资格;情节严重的,并处2000元以上2万元以下罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五十条 房地产开发企业违反本办法第三十一条规定的,由管理中心责令限期改正;拒不改正的,处以1万元以上5万元以下罚款,通知有关行政主管部门暂停其新项目的建设开发审批手续,并在企业信用信息系统中予以公示。

  第五十一条 管理中心及其工作人员有下列情形之一的,由本级人民政府、监察机关或者上级机关责令其改正,情节严重的,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:

  (一)未按照规定设立住房公积金专户的;

  (二)未按照规定审批提取住房公积金、缓缴住房公积金或者变更住房公积金缴存比例申请的;

  (三)未按照规定管理和使用住房公积金增值收益的;

  (四)委托管委会指定的商业银行以外的机构办理住房公积金金融业务的;

  (五)未建立职工住房公积金明细账的;

  (六)未为缴存住房公积金的职工发放缴存住房公积金有效凭证的;

  (七)未按照规定发放住房公积金贷款的;

  (八)违法使用住房公积金向他人提供担保、购买企业债券或者委托理财的;

  (九)拒绝职工、单位查询本人、本单位住房公积金的缴存、提取情况的;

  (十)对违反住房公积金管理规定的行为不依法查处的;

  (十一)违反法律、法规及规章规定的其他行为。

  第六章 附 则

  第五十二条 本办法自2012年5月1日起施行。




浅析土地储备资金面临的法律问题

前 言

土地储备制度已成为我国经营性土地可持续化供应的重要环节,随着各地各级土地储备机构的成立和运作,资金已成为制约土地储备业务大力发展的一大瓶颈。
在实际运作中,银行抵押贷款已成为各级土地储备机构资金的重要来源之一,央行也默认了这种行为。但事实上,该贷款行为与我国现行的法律制度有较大的冲突,因此,本文通过分析我国土地储备机构资金来源之现状,试图从法律的角度来剖析土地储备银行贷款存在的风险和瑕疵,并提出若干解决建议,以资抛砖引玉。
一、土地储备机构和资金来源现状
1、土地储备机构
近年来,建立和完善我国的土地收购储备制度已成为各级人民政府的一大要务,储备土地已成为招、拍、挂方式出让土地的主要来源。截至2005年2月,全国已设立土地收购储备机构1700余家,累计收购土地总面积超过230万亩,投入收购土地总费用达1965亿元。同时,通过土地开发整理,已使64万亩“生地”变为“熟地”,投入开发整理总费用达741亿元。
上海作为我国房地产市场最活跃的城市之一,自1996年起就开始初步确立了土地储备制度。随着2004年《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》的相继出台,上海已初步建立了以市土地储备中心为首的两级土地储备体系,以增强政府对土地市场的调控力度、完善土地供应方式、平衡政府对土地的收入和增值收益。
2、土地储备机构资金来源现状
近年我国房地产市场活跃,土地价格一路上扬,储备任务艰巨,储备资金来源不容乐观。按照有关规定,各级土地储备机构的资金来源主要有两种形式:一为财政拨款,二为土地储备专项资金。但实际操作中,由于财政拨款金额太少,专项资金落实困难,各储备机构为了更好地完成储备任务,往往采用其他方式来筹集资金,银行贷款因此成主要资金来源。
(1)财政拨款
财政拨款因其局限性,已很难满足土地储备的需要。首先,财政拨款金额较小,与占用量巨大,占用周期长的土地储备资金需求量相比,数量有限;其次,这部分资金常常受到政府收入总额的限制和其他用途的竞争,使得资金的投入缺乏连续性和稳定性;再次,财政拨款一般是按计划拨款,拨款时间和土地储备时间存在严重的时间差,也不利于土地收购和储备目标的实现。
(2)土地储备专项资金
《上海市土地储备办法》和《上海市土地储备办法实施细则》都规定应当建立土地储备专项资金,但该资金的管理办法却久久未能出台,故现阶段不具操作性。而部分兄弟省市虽然出台了相关办法,却因为地方政府受当地眼前利益或局部利益的影响,不愿意或者仅拿出一小部分土地收益作为储备资金,无法弥补储备资金不足的重大缺口。另鉴于土地储备是一个周期较长的过程,储备资金的需求和土地出让收益的获得具有时间差,故现阶段专项资金也无法成为土地储备资金的主要来源。
(3)银行贷款
银行贷款是目前全国各级土地储备机构资金的主要来源。以上海市土地发展中心为例,其储备资金有六成以上来自银行贷款。但银行贷款毕竟是市场行为,金额有限,程序复杂,利息偏高,如果向银行借贷过多,无疑将增大储备成本,影响经营土地的效益。同时,人民银行鉴于该类贷款法律风险颇高,其最新“指引”明确要求:在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,商业银行对政府土地储备机构必须审慎发放贷款且应具有多重限制。
二、银行贷款的种类和问题
银行贷款是土地储备资金最主要的来源,也是法律上颇具争议和风险最大的地方。当前土地储备机构向商业银行贷款的担保主要采用信用、保证和土地使用权担保两种方式。从当前实际操作来看,这三种方式都存在着一定的问题。
1、信用贷款
系指依借款人的信誉而发放的贷款,是我国目前各种贷款中唯一可以不提供担保的形式。鉴于各地的土地储备机构系受政府委托的事业单位,各地商业银行均会在一定程度上提供信用贷款,但金额毕竟有限,故不构成银行贷款的主力。且若土地市场不景气,在巨大的还款压力下,土地储备机构的信誉是否受到影响,尚是未知数。
2、保证贷款
  系指由第三人承诺在借款人不能偿还贷款时,按约定承担一般保证责任或连带保证责任而发放的贷款。当前相当一部分土地储备机构从银行贷款时,先由政府财政部门或其他相关部门同银行进行协商,并向银行出具一份“承诺书”,银行出于某种原因,就为其办理了贷款。但根据《中华人民共和国担保法》和相关法律法规的规定:政府及以公益为目的的事业单位是不能作为保证人的。因此上述保证在法律上是没有效力的,商业银行单凭政府信用进行放款,是违法的,极具风险。这种方式在市场经济条件下也是极不规范的。
3、抵押贷款
  系指土地储备机构以储备土地为担保,由银行发放的贷款。这是目前各类银行贷款中比例最高、金额最大的贷款形式。在实际操作中,有些地方土地储备机构在收购、储备、并注销原产权证后,按地方规定申领土地使用权证,然后再到银行按地块办理抵押,有的甚至直接把规划红线图拿到银行进行“质押”。表面上,这种贷款方式是合法有效的,但实质上,在现行法律框架下,由于储备土地使用权的不明确,导致这种方式是最具法律争议的。
三、银行抵押贷款的法律问题和风险
1、土地储备机构无权抵押储备土地:
以上海为例,依《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,土地储备机构权限为:
(1)由政府授权的,依据土地利用总体规划、城市规划和土地储备计划,对依法征用、收回、收购或者围垦的土地,先通过实施征地补偿安置、房屋拆迁补偿安置或者必要的基础性建设等予以存储,再按照土地供应计划交付供地的事业单位。
(2)经规划管理部门批准,可以在土地储备期间,临时利用储备地块。
也就是说,《办法》和《细则》并没有明确授予土地储备机构可任意处分储备土地的权利,土地储备机构仅是国家进行土地储备行为的代理机构,代表国家收回并注销原土地使用权,在没有获得政府进一步授权前是无法将储备土地进行抵押的。
2、储备土地不具备抵押的合法性:
单纯按照现有的法律法规,储备土地并不符合抵押的要求。
(1)一般情况下,有土地使用权才可抵押
按照我国《城市房地产抵押管理办法》的规定,下列房地产可以抵押:①依法获得的尚未建有房屋及其他地上定着物的出让土地使用权;②依法获得所有权的房屋及其占用范围内的土地使用权;③依法获得的房屋期权;④依法可以抵押的其他房地产。
按照我国《土地管理法》、《房地产管理法》、《担保法》等相关法律法规规定,只有经过法定程序以出让、出租及划拨等方式才能在国有土地上设置土地使用权。土地储备机构经政府授权将土地通过征用、征购、收回等方式储备后,土地上设定的原土地使用权被注销,在其被重新出让、划拨及出租前,应该说储备地块上的土地使用权处于虚置状态,很显然,储备土地并不符合《房地产抵押办法》可抵押房地产中第①、②、③项之规定。
另据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定:土地储备机构围垦滩涂成陆并经验收合格后,或者与有关企事业单位签订国有土地使用权收购储备协议后,或者取得储备地块的建设用地批准文件并拆除该地块上的建筑物、构筑物和其他附着物后,可以向市房地资源局申请土地登记,领取“土地储备”的房地产权证。很明显,这里仅对房地产权证的名称作了规范,也没有对土地使用权性质、土地使用期限作明确的规定。
(2)限制转移的房地产不得抵押
据《房地产抵押办法》规定:依法被查封、监管的房地产或者依法被以其他形式限制转移的房地产不得抵押。而根据《上海市土地储备办法》和《实施细则》之规定,被储备土地是有明确目标的:即只能按照土地供应计划交付供地,并不属于可自由转移的房地产,因此,如将其纳入被限制转移的房地产也不为过分。
(3)储备土地价值的不确定性
2004年6月,中国人民银行在《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中明确规定:各商业银行应规范对政府土地储备机构贷款的管理,在《土地储备机构贷款管理办法》颁布前,审慎发放此类贷款,并且对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%,贷款期限最长不得超过2年。因此,储备土地的价值就是贷款金额高低的关键了。
按照传统的评估办法,同一区域内,土地价值主要和用地性质、土地使用年限、容积率等密切相关。一般而言,住宅、商业、办公土地的价值明显高于工业用地,存续使用年限长的土地价值明显高于使用权快到期的土地,高容积率土地的价值明显高于低容积率土地。但被储备土地最大的问题就在于其储备后的用地性质、使用年限、容积率等均处于未确定状态。土地被储备后,政府将根据新的规划对其各项指标进行调整,原本储备成本数百万/亩的土地有可能将成为价值不高的绿地、道路、或者公建配套用地,此时它的抵押价值几乎为零;即使根据新规划该储备地块系高容积率的住宅或商业用地,其价值也只能在经过法定程序出让、重新设置土地使用权后方可体现,如按照新规划性质对储备土地进行评估,则属于透支土地使用权,明显侵犯了将来土地使用权合法受让者的权益。
而储备土地原产证已经被土地储备机构注销,土地使用权随之消灭,银行不可能也不应当按照原土地使用性质和年限对之进行评估;而新的用地性质和使用年限而未确定或者仍未实现,银行也不可能按照未来的用地性质和年限进行评估;依《上海市土地储备办法》和《实施细则》,土地储备后政府会发放一种土地储备的房地产权证,并确定土地储备机构可对储备土地临时利用,这可能成为银行土地价值评估的唯一依据,但根据我国《土地法》规定,临时用地年限不得超过2年,因此,不排除储备的土地的实际评估价格会远低于土地储备成本的可能性。
4、银行很难实现抵押权
根据《房地产抵押管理办法》的有关规定,债务人不能履行到期债务的,抵押权人可行使抵押权。即通过拍卖、变卖、或者折价的方式处分抵押物,抵押权人享有所得价款的优先受让权。
如果房地产市场良好,储备土地的抵押贷款无疑是优良资产。但如果重蹈90年代房地产市场低迷的覆辙,则很有可能出现土地出让有价无市、价跌量减、甚至土地储备机构大量土地无法脱手的尴尬局面,此时,土地储备机构的资金链可能会紧缩甚至断裂,无法偿还银行的贷款。此时,为了保证自身利益,银行不得不要求实现抵押权。
前文已述,政府的保证将因为违反《担保法》而无效,一般情况下,银行只能通过土地拍卖、变卖、折价的方式来实现抵押权。但问题的症结在于,储备土地并没有法定的完整的土地使用权,在经法定程序出让土地使用权前,并不能上市流通。因此,除了按照国家土地供应计划交付供地,在扣除土地出让金后,银行可获得优先受让权外,根本不可能有其他的方式保证银行的利益。而在房地产市场低迷的背景下,即使土地能够出让,出让价格能否抵充银行贷款也是一个未知数。
四、解决土地储备机构资金不足的建议
综上所述,在现行法律框架下,银行以储备土地为抵押,向土地储备机构发放贷款是不合法且具有相当大风险的。但因为国内各地财政拨款数额小,土地储备专项资金制度仍未完善,为了更好地发展和完善我国的土地储备制度,落实对土地市场的有效调控,解决土地储备机构资金不足的问题,文章特提出建议如下: