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论表见代理/饶辉华

作者:法律资料网 时间:2024-07-04 00:19:03  浏览:8758   来源:法律资料网
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论 表 见 代 理


(饶辉华)

提要:本文对两大法系表见代理制度与我国表见代理制度的异同进行分和比较。文中着重对表见代理的构成进行详细分析,剖析了单一要件说和双重要件说、一元论和多元论的利弊,从而提出了表见代理的构成要件。文中还对相对人的选择权问题和无代理权人的抗辩权问题进行了探讨。
关键词:表见代理 构成 选择权 抗辩权

表见代理制度始于1900年的德国民法①,由于历史的原因,直到20世纪80年代中期,随着我国市场经济的逐步建立及经济代理贸易的日益频繁,大陆学者才开始对它进行研究,直到九十年代后期,合同法以法律的形式确立了我国的表见代理制度。
一、两大法系表见代理制度和我国表见代理制度的异同
大陆法系国家和地区的民法典中,均未明文出现表见代理一词,表见代理乃是学理归纳所得。以典型的德国、日本和我国台湾地区民法典为例进行分析,它们有如下特点:首先,它们都对“由自己之行为表示以代理权授予他人”引起的典型的表见代理作了规定, 如德国民法典第170条规定:代理权以意思表示通知第三人者,在授权人向第三人通知代理权消灭前,其代理权对第三人仍然有效。日本民法典第109条规定:对第三人表示授予他人以代理权意旨者,于代理权范围内,就该他人与第三人之间实施的行为,负其责任。台湾地区民法典第169条规定:由自己之行为表示以代理权授予他人或知他人表示为其代理人而不为反对之表示者,对于第三人应负授权人之责任。其次,它们都规定了超越代理权限或代理权消灭后引起的表见代理。如日本民法典第110条规定:代理人实施其权限外的行为,如第三人有正当理由相信其有此权限时,准用前条规定。第112条规定代理权之消灭,不得以之对抗善意第三人。台湾地区民法典第107条规定:代理权之限制或撤回,不得以之对抗善意第三人。德国民法典则比较含糊,其第171条第2款规定:代理权在未依代理权授与之同一方式撤回前,代理权继续有效。第172条第2款规定:授权书应交还授权人或宣告无效前,代理权继续存在。再次,它们均提到第三人有过失则不能构成表见代理,如德国民法典第173条规定“第三人在为法律行为时已知或可得而知代理权已经消灭者,不适用......”, 日本民法典的“但第三人因过失而不知其实者,不在此限”和台湾地区民法典的“但第三人明知其无代理权或可得而知道者,不在此限。”
普通法系国家的表见代理称为不容否认的代理。英美法系对表见代理的认定规则是:当本人提供“信息”,并且第三人有理由相信此事而遭受损害时,即产生不容否认的代理②。它通常发生于公认的贸易惯例和商业习惯中。与大陆法系国家的代理制度不同的是,普通法系国家把表面授权作为代理权产生的原因之一,当代理人或许拥有或许不拥有本人行事的实际代理权,但因为本人的行为,使第三人基于善良的信用而认为该代理人拥有代理权时,代理权便因此产生。对两大法系的表见代理制度进行比较可以发现,大陆法系的表见代理本质上是一种无权代理,只是法律拟制其为有效代理,而普通法系国家的表见代理更象是一种有权代理,代理权因具有表面授权而产生。
我国《民法通则》是否存在表见代理制度,学者对此存在争论。持肯定说的学者依据民法第66条第1、4款,第65条第3款的规定认为我国存在表见代理制度③。持否定说的学者认为以上各条款都不是实际意义上的表见代理,有学者甚至从历史上我国《民法通则》承袭前苏联民法的角度,认为不存在表见代理制度④。笔者支持否定说的观点,因为与德、日、中国台湾地区民法典相比,我国《民法通则》甚至没有对“本人由自己之行为表示以代理权授予他人”这种典型情形进行规定,可见当时并未真正确立表见代理制度,否则断不会有如此重大遗漏。还有《民法通则》第65条之规定与表见代理制度也有冲突之处,因为委托书不明时即已经构成表见代理,本应由本人承担责任,而第65条却规定由代理人承担连带责任,说明立法机关制订该条时并不是依据表见代理制度,而是根据委托书不明时本人与代理人都有过错而适用共同过错原则制订的。尽管我国《民法通则》没有真正意义上的表见代理制度,但笔者认为其至少有了表见代理的雏形,其与两大法系的表见代理制度有许多相近之处:1.根据《民法通则》第66条第1款,本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的,本人“视为同意”。这与英美法系国家不容否认的代理的原理一致,也与台湾地区民法典第169条第2种情形一致,只是法律后果有所不同。2.第65条第3款规定,委托书授权不明的,被代理人应当向第三人承担民事责任,代理人负连带责任。因此当委托书授权不明时,即使代理人超越代理权,本人也要承担民事责任。这可以看成是《日本民法典》第110条和我国台湾地区的《台湾民法典》中第107条“代理权之限制或撤回,不得以之对抗善意第三人”的具体适用。
不论《民法通则》是否规定表见代理制度,我国合同法第49条的规定表明我国立法上确认了表见代理制度。与德、日等大陆法系国家表见代理制度不同的是,我国的表见代理制度适用范围更加广泛。《德国民法典》最早确定了表见代理制度,但事实上德国的表见代理制度最为模糊,范围最窄,其仅规定了“代理权以意思表示通知第三人”,“代理权在未依代理权授与之同一方式撤回”,“授权书应交还授权人或宣告无效”等几种具体的表见代理,对其它的表见代理未作规定。《日本民法典》对表见代理制度进行了完善,尤其是第110条规定“代理人实施其权限外的行为,如第三人有正当理由相信其有此权限时,准用前条规定”,明确提出了当代理人超越代理权时,第三人“有正当理由相信”就构成表见代理,使法官具有较大自由裁量权,这比德国民法典的表见代理范围更宽。我国合同法适用表见代理的范围则比日本民法典还要宽广,除了超越代理权外,即便没有代理权、代理权终止,只要第三人“有理由相信”,均构成表见代理。而日本对没有代理权引起的表见代理仅在第109条归纳了“对第三人表示授予他人以代理权意旨者”这一种典型情况,而对诸如因夫妻、雇佣关系可能引起的表见代理没有规定。同时日本民法典还强调第三人应“有正当理由”,“非因过失而不知”,条件比我国合同法规定的“有理由”要苛刻。可以说,我国合同法第49条的规定几乎包容了德、日等大陆法系国家有关表见代理制度的所有内容。
我国合同法第49条与普通法系的表见代理制度相比,两者共同点在于:首先,在表见代理的构成上均要求第三人是基于善意而相信代理权存在。其次,两者对表见代理的构成标准未作过多限制,从而赋予法官很大的自由裁量权,能够发挥法官的主观灵活性。两者不同点在于:第一,在构成要件上,普通法系强调贸易惯例和商业习惯中,因本人行为使得善意第三人基于信用而主观上相信代理权存在,合同法则强调客观上存在使第三人相信代理权存在的“理由”。第二,就法律后果而言,普通法系表见代理中因具有授权的表象而使得代理权产生,而我国合同法的表见代理只是使得代理行为有效,并非代理权产生。
二、表见代理的构成
表见代理兼具有权代理和无权代理的特点,其构成是该制度中最复杂,争议最大的一环。学理上,根据本人的主观过失是否是构成表见代理的必要条件,有单一要件说和双重要件说之争;根据表见代理构成要件是否唯一,又产生了多元论和一元论。
(一)单一要件说和双重要件说
单一要件说认为:只要具备有使相对人相信代理权存在的表象与理由这一要件,不问本人是否有过错,均构成表见代理⑤。客观上,须具有使相对人相信行为人具有代理权的客观情况。主观上,相对人须为善意且无过失。可见,单一要件说中本人承担的是无过错责任,但相对人故意或过失是这种无过错原则的例外。单一要件说的特点在于易于操作,只要审查相对人的表象与理由是否充分就可以认定是否构成表见代理,而不必严格审查在现实中很难认定的本人过错问题。单一要件说与大陆法系各国民法中的表见代理制度相一致,如日本民法典的表见代理制度就没有把本人是否有过错作为构成要件。德国民法典第170条至173条的规定,同样没有将本人之过失作为表见代理的构成要件。
双重要件说主张:除了具备表象与理由这一要件之外,还必需具备本人有过错而相对人无过错这一要件⑥。即其成立必须具备两个条件:1、本人的过失行为使第三人确信代理人有代理权。所谓过失是指本人应当预见或虽然预见而未避免,导致第三人确信代理人有代理权。例如本人未将到期的授权委托书收回,或者口头向第三人表示将授权给代理人。2、第三人不知也不应知代理人无代理权。即如果是第三人疏忽大意未对代理权作必要审查,则不构成表见代理。双重要件说中,即使相对人有充分理由,但是假如本人没有过错,或者虽然本人有错,相对人也有过错,均不构成表见代理。与单一要件说不同的是,双重要件说中本人承担的是一种过错责任。本人在没有任何过错的情况下,不会被无辜地牵扯到无权代理人与相对人之间的纠纷中去承担责任。
对两种学说进行分析后可以看出,单一要件说更符合当前经济生活中代理贸易的发展要求,其具有以下优点:
1、单一要件说符合国际上表见代理扩大的趋势。从世界各国立法、司法实践来看,表见代理的范围都有扩大的趋势,德国是最早制订表见代理的国家,但考察其民法典第170-173条的规定,其表见代理适用范围很窄。而日本民法典的制订晚于德国,其对表见代理的适用范围就明显比德国要广。近年来日本在司法实践中,一些判例还超越了第110条的范围,甚至对代理人冒充本人及以他人假冒本人的案件都按照表见代理处理⑦。各国之所以扩大表见代理的适用范围,是经济代理贸易的发展和民法对交易安全的不断重视造成的。我国立法要与国际结轨,就必然要符合表见代理扩大的潮流。而双重要件说对表见代理作了很大的限制,不利于代理贸易的发展和交易安全的保护,只有单一要件说符合表见代理扩大的趋势,因此它被立法机关所采纳是情理之中的事情。
2、单一要件说便于司法机关操作。双重要件说将本人有过错而相对人无过错作为构成要件,这使得具体适用时很难把握。要判断无代理权人的代理是否构成表见代理,双重要件说必需查清两个实事:(1)本人是否有过错。只要本人无过错,就不构成表见代理。(2)相对人是否有过错。只要相对人有过错,则也不构成表见代理。其中本人是否有过错就很难认定,如合伙关系产生的表象,很难说本人是否有过错。至于相对人是否有过错则更难确定,因为严格地说,即使有再多的理由与表象,相对人还是或多或少有“轻信”他人的过错与过失。如果本人动辄以相对人轻信他人作为抗辩理由,则将使表见代理的认定变得异常困难。而单一要件说操作灵活,不局限于双方的过错,将认定表见代理的标准定位于表象与理由是否充分这一实质问题。
3、单一要件说能全面概括表见代理的情形。双重要件说以本人的过失行为使第三人确信代理人有代理权为构成要件。而当因雇佣关系、夫妻关系产生的表象使得第三人相信代理人有代理权时,本人没有“过错”。这种情况下,即使善意第三人理由充分,本人也绝对不承担责任,这既不公平也不利于保护交易安全。而单一要件说以表象和理由作为认定关键,既将过错和过失纳入了表象和理由的考察范围,又不以过错或过失为根本认定要件。对于双方都无过错或过失的情形,可由法官根据其它情势综合进行判断,避免了双重要件说可能产生的不公平情况。
4、单一要件说赋予法官必要的自由裁量权。有学者认为单一要件说单纯地、绝对地强调保护代理活动中第三人的利益,而对本人的利益全然不顾⑧。但仔细推敲,单一要件说既没有把本人有过错作为表见代理的必要条件,也没有对本人无过错的情形置之不理,而是留了很大余地,让法官自由对本人和相对人的利益进行裁决。如合同法第49条的“有理由”一词非常模糊,为立法解释和司法解释留下了很大空间。考察“有理由”时,不可避免将双方是否有过错包容在一起进行考察,如果第三人过错非常明显,就不是“有理由”。只要法官把握得当,单一要件说就不会造成偏袒第三人的情况。况且,立法、司法机关还可加大对表见代理的解释力度,通过法官自由裁量,使维护交易安全这一宗旨更好地体现于表见代理制度中。
实际上,我国立法机关已经采纳了单一要件说,合同法第49条的规定:“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同,相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”,该条没有“本人有过错而相对人无过错”的表述,表明立法机关采纳的是单一要件说。
(二)要件多元论和要件一元论
多元论主张表见代理不仅需要一般的表面要件,而且还需特别要件⑨。表面要件是指:第一,无代理权人须以本人名义进行民事活动;第二,无代理权人应具相应民事能力;第三,所代理的行为不违法;第四,无代理权人的行为有第三人存在。特别要件为:第一、客观上有使第三人相信无代理权人具有代理权的理由;第二,第三人善意且无过失;第三,无代理权人与第三人之间的民事行为,应具备民事法律行为的一般有效要件。可见,多元论将构成代理的形式要件作为表见代理成立的前提。
一元论主张,善意无过失地相信无代理权人有代理权,是表见代理的唯一构成要件⑩。一元论者认为,表见代理之所以与狭义无权代理相区别,不在于对无代理权人“具有代理权”假象的信赖,却在于第三人对这一假象的信赖是基于善意,因此法律给予有效的“关照”。而在狭义无权代理,第三人对“具有代理权”假象的信赖主观上有过失而在法律上不可原谅。
对多元论和一元论进行分析后不难看出,两者均把第三人善意且无过失作为构成要件,不同点在于:(1)多元论把代理的成立和生效要件也作为表见代理成立的前提;(2)多元论的特别要件侧重存在客观理由,而一元论侧重第三人主观相信代理权存在。
笔者认为,多元论和一元论都存在缺陷:
第一,在是否将代理的成立、生效要件作为表见代理成立要件这个问题上,多元论和一元论都未能很好反映表见代理的特点。多元论把代理的成立和生效要件作为表见代理成立的前提,而一元论认为将代理的成立和生效要件作为表见代理成立的前提是多此一举,然而两者均未能反映表见代理的特点,理由是:首先,对于代理而言,无权代理未经本人追认是无效的代理,有权代理如果仅具备成立要件而不具备代理的生效要件也是无效代理,而我国合同法49条规定表见代理的代理行为有效,表见代理必定直接就是有效代理。代理的生效要件必然是表见代理的构成要件,这是表见代理的独有特点。一元论将代理的生效要件排斥在表见代理构成要件之外,显然没有反映出表见代理是有效代理这一特点。其次,多元论将代理的成立要件作为表见代理成立的前提显得较为累赘。因为表见代理是一种代理行为,不符合代理的成立要件就不构成代理行为,自然不是表见代理。因此,代理的生效要件是表见代理的必要条件,而代理的成立要件不属表见代理的构成要件。
第二,一元论侧重第三人主观相信代理权存在,但第三人主观意思如何,具体操作上很难考察认定。而且,第三人善意且无过失已经包含了第三人主观相信代理权存在的内容,如果第三人主观不符合有理由相信代理权存在这一条件,则属非善意或有过失,则当然不构成表见代理。其次,一元论过分强调第三人利益,只要第三人有理由相信代理权存在,则不问具体情况如何,均构成表见代理,这对本人明显不利。再次,一元论使无权代理与表见代理的界限难以区分。狭义无权代理中,第三人也可能是善意,也是主观上相信无代理权人有代理权,这与一元论区别不大。相反,多元论侧重考察是否存在客观理由,即便于操作,也更合理些。我国合同法49条规定:“....相对人有理由相信行为人有代理权的,该代理行为有效”,似乎更侧重于相对人的主观理由而不是客观理由。但实际上,该条并非采纳一元论的学说,因为一元论是强调“善意而无过失地”地相信,而合同法是强调“有理由”相信,可见合同法并非无原则地强调相对人的主观意思,而是结合了二元论的客观理由在内。因此,笔者主张应该主客观并重,既要符合主观上“善意且无过失地相信”的要求,也要符合客观上有理由的要求。
(三)构成要件
通过对双重要件说和单一要件说、一元论和多元论进行分析,再结合表见代理本质上属于无权代理这一特点,笔者认为表见代理的构成要件应是以下几个方面:
1、代理人的代理属于无权代理。
表见代理本质上是无权代理,因此代理人应没有代理权,超越代理权或代理权终止后仍进行代理行为。
2、代理人具有被授权的表象。
无权代理之所以可以成为表见代理,关键就在于代理人具有被授权的表象,如特殊的关系、本人的口头表示、甚至借用的合同章。尽管代理人没有被实际授权,但任何一个正常的交易人能根据表象自然“推断”出代理人具有代理权。这些表象有些是本人的过错或过失造成的,如本人的口头表示,授予空白合同等,有些是代理人捏造的,如伪造的公章、身份。
3、相对人为善意且无过失。
相对人明知代理人无代理权或者相对人与代理人串通,均不构成表见代理。在合同法征求意见稿中,表见代理的定义是“在无权代理的情况下,如果善意相对人有理由.....”,但在合同法正式颁布时,却删除了“善意”一词。这并不表示法律允许表见代理中的相对人是恶意的或者明知的,之所以删除“善意”是因为法律没有专门规定相对人为善意的必要,第一,如果相对人与代理人有串通行为,那么即便依据有权代理制度,该代理仍是无效的;第二,如果相对人明知是无代理权,那么他就不是“相信”有代理权而是“确知”无代理权,显然也不构成表见代理。
4、本人在裁判前对无权代理行为不追认。
表见代理是在本人对无权代理行为不认可的情况下产生的。无代理权人的代理行为在被认定为表见代理前,首先构成无权代理,如果本人在代理行为发生后,对该无权代理行为进行追认,那么自然构成有权代理,没有必要浪费法律资源再审查其是否构成表见代理。
5、符合代理的生效要件。
表见代理是有效代理,就必然要具备代理的其他生效要件,如标的必需确定、可能和合法,当事人须有相应的行为能力。
三、对完善我国表见代理制度的思考
我国表见代理制度建立的时间不长,还有不完善之处,有些问题需要做进一步的研究和探讨。其中,相对人对义务人的选择权问题和代理人的抗辩权问题便是两个亟待解决的问题。现对这两个问题进行分析,希望引起立法机关的重视,以便更好地完善我国的表见代理制度。
(一)相对人对义务人的选择权问题
表见代理中相对人是否可以选择由本人或代理人承担民事责任,这便是相对人对义务人的选择权问题。在代理贸易中,就本人与代理人的经济能力比较而言,本人一般处于优势的经济地位,其经济责任的承担能力要比代理人要强。表见代理规定由本人承担民事责任,这本是保护了相对人的利益。但是,现实社会中也有许多代理人的经济实力比本人雄厚的情况,如单位间的挂靠行为,或个人委托信托投资部门进行商业买卖,代理人的实力就可能比本人实力强。在这种状态下产生表见代理,由本人承担责任就对相对人明显不利。因此相对人可以行使选择义务人的权利,他可以选择由本人承担责任,也可以选择由代理人承担责任。
事实上,相对人可以通过主张表见代理或主张狭义无权代理的方式来对义务人进行选择,以维护自己的权益:如果由本人承担义务对相对人有利,则相对人将主张表见代理;如果由无代理权人承担义务对相对人有利,则相对人将主张狭义无权代理。学者大多肯定了相对人的这种选择权11。但是,如果不对相对人行使选择权的次数、时间做出限制,将产生很大弊端:
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银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

宁夏回族自治区银川市人民政府


银川市人民政府令第54号


  《银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定》业经一九九三年二月二十三日市人民政府第143次常务会议通过,现予发布施行。

                          代市长:韩有为
                         一九九三年三月六日

        银川市城镇国有土地使用权出让和转让暂行规定

第一章 总则





  第一条 为了改革城镇国有土地使用制度,加强土地管理,促进城市建设和经济发展,根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《条例》),结合我市实际,制定本规定。


  第二条 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人,除法律另有规定外,均可依照本规定,在本市城区、新城区、郊区和永宁县、贺兰县的县城、建制镇、工矿区范围内取得国有土地使用权,进行土地开发、利用、经营活动。但地下资源、埋藏物和市政公用设施除外。


  第三条 依照本规定取得土地使用权的土地使用者,其土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护。


  第四条 土地使用者开发、利用、经营土地活动,应当遵守国家法律、法规,不得损害社会公共利益。


  第五条 市、县人民政府土地管理部门负责土地使用权出让的行政管理工作,并依法对土地使用权的出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查。
  市、县人民政府房地产管理部门负责土地使用权出让后的转让、出租、抵押等经营管理工作。

第二章 土地使用权出让





  第六条 土地使用权出让是指市、县人民政府代表国家,以土地所有者的身份,将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。


  第七条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件,由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房地产管理部门共同拟定,按规定报经批准后,由市、县人民政府土地管理部门具体实施。


  第八条 土地使用权出让的地块可以是经过开发和市政设施配套建设的土地,也可以是待开发的土地。


  第九条 土地使用权出让应当按照平等、自愿、有偿的原则,由市、县土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订出让合同。


  第十条 土地使用权出让的最高年限,按《条例》第十二条规定的不同用途的不同年限执行。


  第十一条 土地使用权的出让,要在城市总体规划指导下,主要通过招标、拍卖等方式进行,减少协议出让。


  第十二条 招标出让程序:
  一、出让方根据市政府批准的出让地块和具体要求,向投标者发出投标书、招标文件及有关资料。
  二、投标者在规定的时间、地点将密封标书投入指定的标箱,标书内容应当包括土地开发利用方案、出让金数额、付款方式等。
  三、投标者按照规定的日期、地点、金额、方式交付保证金。
  四、由出让方会同有关部门聘请专家组成评标委员会。评标委员会主持开标、评标和决标。
  不具备投标资格者的标书、不符合招标文件规定的标书以及超过标书截止日期送达的标书无效。
  评标委员会对有效标书进行评审,决定中标者,并签发决标书。出让方向中标者发出中标证明书。
  开标、评标、决标,应有公证部门参加并出具公证书。
  五、中标者在规定日期内持中标证明书与出让方签订出让合同,并支付定金。中标者原交付的保证金可抵充定金。
  六、中标者支付全部出让金后,向出让方办理土地使用权登记,领取土地使用证。


  第十三条 拍卖出让程序:
  一、土地使用权拍卖,应在指定的时间、地点,在出让方的主持下以竞争出价方式进行。
  二、出让方在拍卖期三十日以前公告拍卖地块的位置、面积、规划用途、使用年限、索取有关资料的日期和进行拍卖的地点、日期。
  三、竞买者应当在拍卖日期前三日内到出让方按要求缴纳保证金后,领取有统一编号的应价牌。
  四、拍卖时,主持人公布底价后,竞买者以举牌方式应价,价高者得中。
  五、竞买得中者应即与出让方签订出让合同,交付定金。保证金可以抵充定金。
  六、土地使用者按应价数额支付出让金后,向出让方办理土地使用权登记,领取土地使用证。


  第十四条 协议出让程序:
  一、建设单位持县级以上人民政府计划、规划管理部门核发的建设项目批准文件,向土地管理部门提出申请。
  二、出让方向申请者提供出让地块的有关资料和文件。
  三、申请者取得资料后,应在规定时间内向出让方提交包括土地开发建设方案、出让金数额及付款方式等内容的文件。
  四、出让方接到第三项规定的文件后,应当在三十日内给予回复。
  五、经过协商达成协议后,出让方与申请者签订出让合同,并由申请者支付出让金总额20%的定金。
  六、申请者支付全部出让金后,向出让方办理土地使用权登记,领取土地使用证。


  第十五条 未中标者所交保证金,应在决标和拍卖成交次日起五日内原数退还。


  第十六条 城镇国有土地使用权出让金底价,由市、县土地管理部门会同物价、财政等部门,视土地所在的位置、等级、用途、年限以及开发利用条件、配套设施的完善程度等制定,报市人民政府批准执行。


  第十七条 公司、企业、其他组织和个人开发、利用农村集体所有土地的,由市、县土地管理部门代表政府先行征用后,再出让给土地使用者。
  其土地使用权出让金=[征地费(含土地补偿费、青苗附着物补偿费、劳动安置补助费、菜田开发基金)+税金+土地管理费+土地开发整治费(不开发整治不计收)]×(1+20%~30%)


  第十八条 土地使用者不按规定支付全部出让金,或出让方未按合同规定提供土地使用权的,另一方有权依照《条例》第十四条、第十五条的规定解除合同,并可请求违约赔偿。


  第十九条 土地使用者应当按照合同规定和城市规划的要求,开发、利用、经营土地。


  第二十条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当向市、县土地管理部门提出变更申请,经市、县土地管理部门和城市规划管理部门批准后,依照本章的规定重新签订出让合同,调整出让金,并办理登记。

第三章 土地使用权转让





  第二十一条 土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与。


  第二十二条 土地使用权的转让必须符合下列条件:
  一、具有土地使用权出让合同。再次转让的还应有前一次转让合同。
  二、已投入的建设资金(不包括出让金)必须占总投资的30%以上。
  三、必须在出让合同规定的年限内。
  四、具有地上建筑物和其他附着物所有权证明。


  第二十三条 土地使用权转让时出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其地上建筑物,其他附着物所有权随之转让。
  土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时,其使用范围内的土地使用权随之转让,但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。


  第二十四条 土地使用者通过转让方式取得的土地使用权,其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。


  第二十五条 土地使用权转让时,该地块发生增值的,转让方应向房地产管理部门缴纳土地增值费。土地增值费收取标准由房地产管理部门会同土地、物价、财政部门共同制定,报市政府批准后执行。


  第二十六条 土地使用权转让价格明显低于市场价格时,市、县人民政府有优先购买权。


  第二十七条 土地使用权和地上建筑物、其他附着物分割转让时,应报土地管理部门和房地产管理部门批准,并按照规定办理过户登记。


  第二十八条 需要转让已出租的土地使用权时,转让方应提前六十日通知承租人。在同等条件下,承租人有优先承租权。


  第二十九条 地上建筑物所有权共有的,其土地使用权转让时,转让方应征得其共有人的书面同意。在同等条件下,共有人有优先受让权。


  第三十条 土地使用权转让后,需改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,依照本规定第二十条办理。

第四章 土地使用权出租





  第三十一条 土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。


  第三十二条 土地使用权出租应当签订租赁合同租赁合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。


  第三十三条 土地使用权出租时,其地上建筑物、其他附着物的使用权随同出租;地上建筑物、其他附着物的使用权出租后,其使用范围内的土地使用权随同出租。土地使用权出租后,出租人必须继续履行土地使用权出让合同。
  承租人需改变土地使用权出让合同规定内容的,必须征得出租人同意,并依照本规定第二十条的规定办理。 


  第三十四条 土地使用权出租时,该地块发生增值时,出租人应向房地产管理部门缴纳土地增值费。土地增值费的计取办法和费率由房地产管理部门会同土地、物价、财政部门制定,报市政府批准后执行。


  第三十五条 地上建筑物和其他附着物所有权共有的土地使用权出租时,出租人应征得其他共有人的书面同意。在同等条件下,共有人有优先承租权。


  第三十六条 土地使用权租赁合同终止、解除、变更,租赁双方应提前到房地产管理部门办理登记。
  需要续租的,租赁双方应重新签订租赁合同,并按规定时间内到房地产管理部门重新申请登记。

第五章 土地使用权抵押





  第三十七条 土地使用权抵押,抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规、规章和土地使用权出让合同的规定。


  第三十八条 土地使用权抵押时,其地上建筑物、其他附着物所有权随之抵押;地上建筑物和其他附着物所有权抵押时,其相应的土地使用权随之抵押。


  第三十九条 抵押人以同一土地使用权设定若干抵押权,须在设定抵押权前,将设定抵押权的状况通知各抵押权人。
  抵押人以若干土地使用权设定为同一抵押权时,该抵押权不可分割,但抵押双方当事人另有约定的除外。


  第四十条 以地上建筑物所有权共有的土地使用权设定抵押,抵押人应征得其他共有人的书面同意。


  第四十一条 抵押人已出租的土地使用权设定抵押时,应将租赁情况告知抵押权人,并书面通知承租人,抵押期间原租赁合同有效。


  第四十二条 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的,抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定申请处分抵押土地使用权。


  第四十三条 处分抵押的土地使用权,抵押权人有优先受偿权。
  抵押权人可以依法通过拍卖方式转让抵押的使用权,并有优先利用所得款项进行经济补偿的权利。
  依法处分抵押土地使用权时,抵押权人不承担有关生产、人员安置等责任。
  因处分抵押的土地使用权而取得的土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照规定办理过户登记。

第六章 土地使用权终止





  第四十四条 土地使用权因土地使用权出让合同规定使用年限届满,提前收回及土地灭失等原因而终止。


  第四十五条 土地使用权期满,土地使用者需要续期的,可以依照本规定第二章的规定重新签订合同,支付土地使用权出让金,并办理登记。


  第四十六条 土地使用权期满,土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。土地使用者应当交还土地使用证,并依照规定办理注销登记。


  第四十七条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回。在特殊情况下,根据社会公共利益的需要提前收回土地使用权的,由政府根据土地使用者已使用的年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。

第七章 划拨土地使用权管理





  第四十八条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。


  第四十九条 划拨土地使用权转让、出租、抵押时,当事人双方应在签订合同后十五日内持书面申请,附相应合同、土地使用证书或者土地权属证明文件、地上建筑物和其他附着物产权证明等合法证件,向市、县土地管理部门和房地产管理部门提出申请。


  第五十条 转让、出租、抵押划拨土地使用权的当事人在得到市、县土地管理部门和房地产管理部门审查批准,依照本规定第二章的规定签订土地使用权出让合同,补交土地使用权出让金后,依照本规定第三章、第四章和第五章的规定办理转让、出租、抵押土地使用权和地上建筑物及其他附着物所有权手续,同时办理变更登记,领取土地使用证。


  第五十一条 划拨土地使用权转让、出租、抵押时,土地使用权出让金的补交标准由市、县土地管理部门会同物价、财政、房地产管理部门制定。

第八章 罚则





  第五十二条 土地使用者未按使用权出让合同规定的年限和条件开发利用土地或土地闲置时间超过两年的,市、县土地管理部门给予警告、责令限期改正或处以相当土地使用权出让金10%至30%的罚款,直至无偿收回土地使用权。


  第五十三条 土地使用者转让、出租土地使用权,拒绝缴纳土地增值费的,由市、县房地产管理部门根据情节,责令补交并处以相当土地增值额20%至30%的罚款。


  第五十四条 对隐瞒、少报转让金额、租金的,市、县房地产管理部门除责令其补交土地增值费外,并对双方当事人处以隐瞒或少报金额一至二倍的罚款。


  第五十五条 对未经批准,擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人,由市、县土地管理部门依法没收其非法所得,并视情节轻重,处以非法所得10%至30%的罚款。


  第五十六条 被处罚的当事人对行政处罚决定不服的,在收到处罚决定书之日起十五日内,可以向市人民政府申请复议,也可以直接向人民法院起诉。逾期不申请复议,不起诉,又不履行处罚决定的,由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。


  第五十七条 拒绝、阻挠、妨碍土地管理部门和房地产管理部门工作人员执行公务的,由公安机关依照治安管理法规规定处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。


  第五十八条 土地管理部门和房地产管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级机关给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第九章 附则




  第五十九条 依照本规定取得土地使用权的个人,其土地使用权可以继承。


  第六十条 土地使用权转让、出租、抵押合同应经市、县公证部门公证。


  第六十一条 依照本规定收取的土地出让金、土地增值费列入财政预算,作为专项基金管理,用于城市建设、土地开发。


  第六十二条 本规定由银川市法制局负责解释。


  第六十三条 本规定自公布之日起施行。

三亚市人民政府关于印发三亚市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知

海南省三亚市人民政府


三府〔2006〕136号


三亚市人民政府关于印发三亚市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法的通知

各镇人民政府,各区管委会,市政府直属各单位:
《三亚市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》已经市政府讨论通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



二○○六年十月二十七日
三亚市城镇最低收入家庭廉租住房管理办法

第一条 为建立和完善城镇廉租住房制度,保障城镇最低收入家庭的基本住房需要,根据国家建设部等五部局发布的《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》,结合我市实际,制定本办法。
第二条 本市最低收入家庭廉租住房保障水平以满足基本住房需求为原则,根据财政承受能力和居民住房状况确定。
最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过本市城镇人均住房面积的60%。
第三条 住房困难的最低收入家庭(以市民政局确定的对象为准),可以申请城镇最低收入家庭廉租住房。其家庭成员必须是直系亲属,合法收养的子女视同亲生子女待遇。
第四条 城镇最低收入家庭廉租住房保障方式以发放租赁住房补贴为主,实物配租,租金核减为辅。
本办法所称租赁住房补贴,是指向符合条件的申请对象发放补贴,由其到市场上租赁住房。
本办法称实物配租,是指向符合条件的申请对象直接提供住房,并按照廉租住房租金标准收取租金。
本办法所称租金核减,是指产权单位对承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免。
第五条 三亚市房产行政主管部门负责我市城镇最低收入家庭廉租住房管理工作。
市财政、民政、国土环境资源、税务、物价等部门按照本部门职责分工,负责城镇最低收入家庭廉租住房的相关工作。
第六条 本市廉租住房保障对象的条件和保障标准,由房产行政主管部门会同财政、民政、国土环境资源、税务、物价等有关部门拟定,报市政府批准后公布执行。
廉租住房租金标准由维修费、管理费二项因素构成。单位面积租赁住房补贴标准,按照本市市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算。
第七条 本市廉租住房资金的来源,实行财政预算安排为主、多种渠道筹集的原则,主要包括:
(一) 市财政预算安排的资金;
(二) 住房公积金增值收益中按规定提取的廉租住房补充资金;
(三) 社会捐赠的资金;
(四) 其他渠道筹集的资金。
第八条 廉租住房资金实行财政专户管理,专项用于租赁
住房补贴的发放,廉租住房的购建、维修和物业管理等,不得挪作他用。
第九条 实物配租的廉租住房来源主要包括:
(一)政府出资收购的住房;
(二)社会捐赠的住房;
(三)腾空的公有住房;
(四)政府出资建设的廉租住房;
(五)其他渠道筹集的住房。
实物配租的廉租住房来源以收购现有旧住房为主,实物配租向孤、老、病、残等特殊困难家庭及其他急需求助的家庭倾斜。
第十条 政府新建廉租住房建设用地实行行政拨划方式供应;市人民政府在行政事业性收费等方面给予政策优惠;对房产行政主管部门购买旧住房作为廉租住房,以及实物配租的廉租住房租金收入按照规定给予税收优惠。
第十一条 申请廉租住房的最低收入家庭,应当由户主向市房产行政主管部门提出书面申请,并提供《三亚市城镇居民最低生活保障金领取证》、《三亚市特困职工证》、家庭人均现住房面积等书面材料。
第十三条 市房产行政主管部门收到申请后,15日内完成审核。经审核符合条件的,予以公示,公示期限为15日。经公示无异议或者异议不成立的,予以登记,并将登记结果予以公示。
市民政、房产等有关部门可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况进行核实。申请人及有关单位、组织或者个人应当接受调查,如实提供有关情况。
第十四条 经登记公示无异议或者异议不成立的,对于申请租金核减的家庭,由产权单位按照规定予以租金减免;对于申请租赁住房补贴和实物配租的家庭,由房产行政主管部门按照规定条件排队轮候。
市房产行政主管部门根据轮候顺序,对申请人发放租赁住房补贴或者配租廉租住房,并将发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果予以公布。
第十五条 经市房产行政主管部门确定可获得租赁住房补贴的家庭,可以根据居住需要选择承租适当的住房,在与出租人达成初步租赁意向后,报房产行政主管部门审查;经审查同意后,方可与房屋出租人签订廉租住房租赁合同;房产行政主管部门按规定标准向该家庭发放租赁住房补贴,并将补贴资金直接拨付给出租人,用于冲减房屋租金。
经市房产行政主管部门确定可配租廉租住房的家庭,与廉租住房产权人签订廉租住房租赁合同。廉租住房承租人按照合同约定缴纳租金。
租住公房的最低收入家庭,按规定的廉租住房标准给予核减。
第十六条 享受廉租住房待遇的家庭,按年度向市房产行政主管部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房产行政主管部门会同民政等有关部门对其申报情况进行复核。并按照复核结果,调整租赁住房补贴或者廉租住房。对家庭收入连续一年以上超出规定收入标准的,取消其廉租住房保障资格,停发租赁住房补贴,或停止实物配租,或者停止租金核减。
市房产、财政、民政等有关部门对享受廉租住房保障的最低收入家庭的收入情况和住房情况定期进行核查。
第十七条 廉租住房申请人对房产行政主管部门的审核结果、配租结果有异议的,可以向市人民政府或者上一级房产行政主管部门申诉。
第十八条 最低收入家庭申请廉租住房时违反本规定,不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的,由房产行政主管部门依照《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》第十八条规定予以查处。
第十九条 享受廉租住房保障的承租人有下列行为之一的,由房产行政主管部门收回其承租的廉租住房,或者停止发放租赁补贴,或者停止租金核减:
(一)将承租的廉租住房转借、转租的;
(二)擅自改变房屋用途的;
(三)连续6个月以上未在廉租住房居住的;
(四)拒不交纳租金的。
第二十条 在廉租住房管理工作中,工作人员利用职务上的便利,收受他人财物或者其他好处的,对已批准的廉租住房不履行监督管理职责的,或者发现违法行为不予以查处的,依法给予行政处分,构成犯罪的依法追究刑事责任。
第二十一条 本办法具体应用问题由三亚市房产行政主管部门负责解释。
第二十二条 本办法2006年11月1日起施行。