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买方借贷款不能之由无权要回定金

奚正辉


　　2010年4月9日，买方刘女士通过中介公司向闫先生购买上海市海川路一套公寓房，买卖双方签署了《委托购买意向书》，约定：转让总价为100万，7日内签署买卖合同并支付总房款的50％，在过户当日支付剩余的全部房款并交房。当日，买方向卖方支付了定金伍万元。
卖方购买的该房屋是期房，还未取得小产证，双方无法签署《上海市房地产买卖合同》。2010年4月14日，双方签署了中介公司拟定的《定金合同》。当日，买方又支付了定金45万元，卖方把全套钥匙交付给买方装修房屋。
　　2010年5月12日，买方发函提出因为贷款政策变化要求解除合同，归还全部定金，卖方没有同意。2010年5月25日向法院起诉要求归还全部定金50万元。
　　本案的争议焦点一：买方贷款不能是否属于情势变更
　　2010年4月17日，国务院出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），对二套、三套房贷进行了严格的控制，政策异常严厉，很多购房人都因为贷款不能无法履行买卖合同。买方认为因为政策出台，导致其贷款不能，属于情势变更，买方无需承担违约责任。卖方认为本案中买方签署的《委托购买意向书》与《定金合同》都没有提到买方要贷款，从约定的付款日期可以推定是一次性付款，因为贷款通常是要等他项权证办出后才放款，本案约定是过户当日支付剩余的全部房款。鉴于买方无需贷款购买该房屋，故买方不能适用情势变更原则。
　　争议焦点二：定金的比例
　　卖方在庭审中明确表示小产证已经办出，愿意按原来约定将房屋出售给买方，是买方因为政策出台担心房价下跌不想购买该房屋，买方违约事实清楚，理应承担违约责任，卖方要求没收全部定金。
　　法院认为：买方累计支付了定金50万元，定金占到总房价的50％。根据《担保法》第九十一条的规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”故卖方只能没收定金20万，其余30万因为超过20％无效，理应返还给买方。


奚正辉 上海中建中汇律师事务所 律师
农业部


关于加强冻后田间管理的紧急通知


农明字［2006］第34号

各省、自治区、直辖市及计划单列市农业（农牧、农经、农林）厅（委、局），新疆生产建设兵团农业局：

　　4月9日以来，受强冷空气影响，我国自北向南先后出现了持续时间长、影响范围广、降温幅度大的强降温天气过程，引发低温冻害、风雹和旱灾等多种自然灾害同时发生，对当前的春耕生产造成了较大影响。

　　这次灾害性天气，使部分地区小麦生长发育受阻；北方地区土壤失墒加快，旱情加重，春播进度减缓；一些地区油菜、果树、蔬菜等经济作物和设施农业损失较重。尤其是小麦受害症状有一定的隐蔽性和滞后性，还需进一步跟踪观察。

　　目前，距小麦收获还有2个月左右的时间，春播开始进入高潮。各级农业部门要抓住春耕生产还有较大回旋余地的时机，采取有效措施，开展分类指导，加大工作力度，减轻灾害损失，确保春季农业生产顺利进行。当前要重点抓好以下几项工作：

　　一要组织开展冻害调查。要充分认识这次灾情的严重性和隐蔽性，积极组织广大农技人员深入田间地头，开展查苗情、灾情、墒情活动，重点查看麦田受冻程度及恢复情况，因地制宜提出分类管理的技术方案。

　　二要加强麦田肥水管理。根据小麦生长发育进程及灾情，要及时追施肥料，增强抗逆性，增加穗粒数，提高结实率，减轻灾害损失。对拔节期受冻的麦田要及时追肥浇水，促进小分蘖成穗。对孕穗期受冻的麦田要适当浇水，保证籽粒灌浆，提高粒重。

　　三要及时补种改种。对成灾农田要及时补种、套种，对绝收农田要及时改种，尽可能挽回灾害损失。早稻产区要加强秧田管理，整理、加固育秧地膜，搞好保温育秧，提高秧苗质量；因灾秧苗不足而育秧期已过的地区，要采取直播方式，确保早稻面积的落实。对花芽受冻的果树，要采取保花护花措施，提高坐果率。对损毁的农业设施，要抓紧修复，尽快恢复生产。

　　四要加强病虫害防治。受灾作物容易发生病虫害。要加强病虫害的监测和防治，坚决做到定点、定期调查，准确、及时预测预报。小麦条锈病监测要坚持孢子捕捉与田间踏查相结合、专业测报与群众调查相结合的方法，及时掌握发生发展动态；要大力推广“准确监测、带药侦察，发现一点、控制一片”的成功经验，严密封锁发病中心，适时搞好应急防治，坚决控制住小麦条锈病的流行危害。

　　五要立足抗灾夺丰收。近期，冷空气活动仍较频繁，部分地区的旱情可能加重。各级农业部门要抓紧完善防灾减灾预案，密切关注天气变化，及时反映灾情，强化技术服务，发挥农机作用，落实各项措施，确保春播工作适期完成，力争夏季粮油取得好收成，为全年粮食稳定发展和农民持续增收打下坚实的基础。

　　　　　　　　　　　　　　　　农　业　部

　　　　　　　　　　　　　　二○○六年四月二十一日