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浅谈建设用地使用权的产生和期限
(一)建设用地使用权的产生
建设用地使用权的产生，如果从建设用地使用权人的角度来考察，就是建设用地使用权的取得。建设用地使用权作为一种不动产物权，则不动产物权的一般取得原因(如继承)，自然也适用于建设用地使用权。在此只叙述建设用地使用权取得的几项特殊原因。根据承载建设用地使用权的土地法律属性，可将建设用地使用权的取得分为两大类：在国家所有的土地上设立的建设用地使用权和在集体所有的土地上设立的建设用地使用权。
1．在国家所有的土地上设立的建设用地使用权，它的产生方式包括：
(1)划拨方式。土地划拨，是土地使用人只需按照一定程序提出申请，经主管机关批准即可取得土地使用权，而不必向土地所有人支付租金及其他费用。我国物权法规定，严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第43条规定：“划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。”根据土地管理法的有关规定，可以通过划拨方式取得的建设用地包括：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。上述以划拨方式取得建设用地，须经县级以上地方人民政府依法批准。
(2)出让方式。建设用地使用权出让是国家以土地所有人身份将建设用地使用权在一定期限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付建设用地使用权出让金的行为。土地使用者通过这种出让建设用地使用权的行为即取得建设用地使用权。建设用地使用权出让有三种形式：协议、招标和拍卖。协议是由市、县人民政府土地管理部门(代表国家作为出让方)，与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后，签订建设用地使用权出让合同。招标和拍卖，应当先由市、县土地管理部门发出招标、拍卖公告，通过招标、拍卖程序，签订建设用地使用权出让合同。根据我国物权法的规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。采取拍卖、招标、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。设立建设用地使用权，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：①当事人的名称和住所；②土地界址、面积等；③建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；④土地用途；⑤使用期限；⑥出让金等费用及其支付方式；⑦解决争议的方法。
(3)流转方式。建设用地使用权流转，是指土地使用人将建设用地使用权再转移的行为，如转让、互换、出资、赠与等。建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。基于土地使用权流转的法律事实，新建设用地使用权人即取得原建设用地使用权人的建设用地使用权。
2．在集体所有的土地上设立的建设用地使用权，根据我国物权法的规定，集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
(1)乡(镇)村公益用地使用权。农村集体经济组织或者由农村集体经济组织依法设立的公益组织，在经过依法审批后，对用于本集体经济组织内部公益事业的非农业用地所享有的建设用地使用权。根据土地管理法和《土地管理法实施条例》的规定，乡(镇)村公共设施、公益事业建设，需要使用土地的，经乡(镇)人民政府审核，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。
(2)乡(镇)村企业建设用地。农村集体经济组织使用乡(镇)土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业，或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。如果其中涉及占用农用地的，应当依照土地管理法的有关规定办理审批手续。
(二)建设用地使用权的期限
我国法律、法规中对于土地使用权的期限，是分别不同种类的土地使用权进行规定。通过土地划拨及乡(镇)村建设用地程序取得的土地使用权，是无期限的。通过这种程序取得土地使用权的土地使用权人，除了法律规定的使土地使用权消灭的原因外，可以无期限地使用土地。
通过建设用地使用权出让取得建设用地使用权的，根据《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条的规定，按照土地的不同用途，土地使用权出让的最高年限为：(1)居住用地70年；(2)工业用地50年；(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；(4)商业、旅游、娱乐用地40年；(5)综合或者其他用地50年。每一块土地的实际使用年限，在最高年限内，由出让方和受让方双方商定。根据我国物权法的规定，建设用地使用权转让、互换、出资、赠与的，当事人应当采取书面形式订立相应的合同。合同的期限由当事人约定，但不得超过建设用地使用权的剩余期限。

作者：苏佰林

浙江省宁波市人民政府


关于印发宁波市地下管线井盖管理暂行规定的通知

各县（市）、区人民政府，市政府各部门、各直属单位：
　　现将《宁波市地下管线井盖管理暂行规定》印发给你们，请遵照执行。



　　　二○○三年五月三十日



宁波市地下管线井盖管理暂行规定



　　第一条　为了加强城市地下管线井盖的维护和管理，保障行人和行车安全，维护城市基础设施完好，根据《宁波市市政设施管理条例》和有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。
　　第二条　本规定所称的地下管线井盖，包括城市排水、自来水、电力、电信、燃气、热力、有线网络、环卫、交警等各类地下管线检查井、阀门井等的井盖和沟渠盖板。
　　第三条　本规定适用于本市市区范围内地下管线井盖的管理。
　　第四条　市城管局负责本规定的组织实施。
　　第五条　地下管线井盖应当符合国家规定的设计标准。新建道路各类地下管线井盖应当采用复合材料制作。
　　城市道路上地下管线井盖的安装施工必须符合城市道路技术规范的要求。
　　地下管线井盖与其基座的连接应当紧密、稳固。地下管线井盖和基座应当标明其行业标志和联系电话。不同类别的井盖不得相互混用。
　　第六条　地下管线井盖的日常维护、管理由产权单位负责。
　　第七条　单位和个人有保护地下管线井盖，制止损毁、破坏地下管线井盖行为的义务。发现井盖丢失、损坏等情况,应当及时向产权单位或市政管理机构报告。
　　产权单位和市政管理机构应当开通24小时地下管线井盖缺损举报专线电话，并配备联络人员。
　　第八条　产权单位和市政管理机构应当建立健全地下管线井盖的维护和管理责任制度，配备巡查人员，对地下管线井盖实行定期巡查。
　　产权单位可以委托专业管理机构对所属地下管线井盖进行维护和管理。委托双方应当签定委托维护、管理协议，明确双方的权利、义务。
　　第九条　产权单位或市政管理机构在巡查中发现井盖缺损的，应当立即予以复盖；对无法即时复盖或缺损井盖不属于本单位产权的，应当立即采取临时防护措施，设立警示标志，并通知有关产权单位或市政管理机构处理。
　　对一时难以确定产权单位的，在海曙区、江东区、江北区范围内，应当由市市政管理机构先行处理；在镇海区、北仑区、鄞州区范围内，应当由当地市政管理机构先行处理；代为处理的费用由产权单位承担。
　　产权单位或市政管理机构在接到有关单位通知或电话报告后，应当在1小时内到达现场进行处理。
　　第十条　任何单位和个人不得擅自移动地下管线井盖。
　　产权单位对地下管线进行检查、养护、维修、施工等作业时，应当按规定在井口周围设置护栏、警示标志或采取其他安全措施。作业结束后应当及时清理现场，恢复原状。
　　第十一条　收购废旧金属的企业和个体工商户不得收购废旧井盖。
　　第十二条　地下管线井盖的设置不符合第五条规定，由市或区城市管理行政主管部门责令产权单位限期更换。
　　第十三条　产权单位违反本规定，不按规定修复缺损的井盖的，由市或区城市管理行政主管部门责令其立即修复；因地下管线井盖缺损造成人员伤亡和财产损失等事故的，产权单位应当依法承担赔偿责任；对负有直接责任的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。
　　第十四条　违反本规定，擅自移动、拆毁地下管线井盖的，由市或区城市管理行政执法部门根据《宁波市市政设施管理条例》的规定予以处罚。
　　第十五条　违反本规定，收购废旧井盖的，由公安机关依法予以处罚。
　　第十六条　盗窃、破坏地下管线井盖的，由公安机关按照《中华人民共和国治安管理处罚条例》进行处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
　　第十七条　违反本规定，涉及其他法律、法规的，由有关部门依法予以处罚。
　　第十八条　本规定自2003年7月1日起施行。