山东省商业网点设施改造管理暂行办法
山东省政府
山东省商业网点设施改造管理暂行办法
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第一章 总 则
第一条 为进一步搞好商业网点设施改造，扩大流通，搞活市场，增强商业企业后劲，适应社会主义商品经济发展的需要，特制定本办法。
第二条 凡经工商行政管理机关颁发营业执照，实行独立经济核算的国营商业、粮食、旅游、水产、医药、物资、饮食服务、新华书店等企业，供销合作社、城乡集体商业企业，商办工业的前店后场以及工业品展销、贸易中心，城乡固定集贸市场，进行商业服务网点设施的改造，都应
执行本办法。
第三条 商业网点设施改造的内容
一、原有商店（场）、市场进行的翻建、扩建、移地重建或增设、扩建停车场、仓库及辅助性营业设施；
二、按照城市规划，对原有商业网点拆除后需购买统建营业用房；
三、为提高服务设施档次，对原有商店（场）、市场的门面装修、改造或增加内部设施，
四、为改善职工劳动条件、经营条件而增设的运输、通风、采暖、冷冻、烘干、蒸煮、制作等设施；
五、与营业性主体工程配套的生活福利设施改造。
第四条 改造商业网点设施的原则和要求：
一、繁荣市场，服务生产，方便群众；
二、按照城市建设总体规划的要求，由网点部门统一安排，合理布局，行业配套，做到大、中、小结合，专业店和综合店结合；
三、注重企业经济效益和社会效益，对群众急需、效益好的商业骨干企业和市场的改造项目，可优先安排；
四、因地制宜，量力而行，新建居民区商业网点由城市小区规划部门和网点建设主管部门统筹安排建设，城市边缘地区零星商业网点的改建、扩建、应经济、实用、小型、方便；
五、城市商业网点的更新改造，在设计标准、内部设施、门面装潢等方面要适应对外开放的需要；
六、新建商业网点设施，属基本建设项目的，不得挤入技术改造。
第二章 改造规划和管理程序
第五条 各市地财（商）委（办）、经委和企业主管部门应条块结合，自下而上逐级编制五年网点改造规划，分别报送省经委和有关部门，其中总投资一百万元以上（含本数，下同）的项目逐项编报，由省经委综合平衡。
第六条 改造项目的管理程序，参照《山东省企业技术改造管理暂行办法》执行。
第七条 改造项目的编报程序
改造项目由企业编制项目建议书、设计任务书，报送开户银行、主管局和财（商）委（办）、经委审核后，由资金管理部门写出贷款审查评估报告，按权限审批。
省批项目可行性研究报告、初步设计，经市地财（商）委（办）、经委、企业主管部门和资金管理部门审核上报审批。
第三章 审批权限和年度计划
第八条 单个项目投资规模。济南、淄博、烟台、潍坊、威海五百万元以下（不含本数，下同）其它地市三百万元以下，贷款额度一百万元以下的，由市地财（商）委（办）、经委和资金管理部门审批；投资规模，济南、淄博、烟台、潍坊、威海五百万元以上、其它地市三百万元以上
，贷款额度一百万元以上的，由省经委会同省资金管理部门审批。
第九条 年度计划的编制、下达
各市地应在六月底前根据网点改造规划，编制下一年度网点改造建议计划。
审批权限属省的项目，由省经委和省资金管理部门下达计划；
审批权限属市地的项目，由市地财（商）委（办）、经委和资金管理部门下达计划；
企业全部用自筹资金安排的网点项目，在规划指导下，由企业自行安排。
第十条 商业网点改造的规模和材料，在省切块给市地技术改造规模和物资供应计划以内。配套资金由资金管理部门按系统下达计划。
第四章 改造项目的设计、施工和验收
第十一条 已批准的商业网点改造项目，由企业（市场）或其主管部门委托设计单位进行设计。
第十二条网点改造项目在立项同时，应确定项目施工管理负责人和工作班子，实行包投资、包工期、包质量、包安全责任制。重点项目应积极推行设计招标和施工招标。
第十三条改造项目竣工后，按审批权限，由批准部门组织验收。验收标准依照《山东省企业技术改造管理暂行办法》制定。
第十四条 改造项目营业后，企业在还贷期间应向批准单位按年上报经济效益考核报告。
第五章 改造资金的筹集和管理
第十五条资金来源
企业自有资金，包括企业折旧基金、大修理基金、企业发展基金、固定资产变价收入、亏损包干节余等。
各级财政的拨款、市场管理费、地方收取的商业网点费。
各级财政的小型技措贷款，税务部门的税收扶持生产性借款。
各金融机构用于商业网点改造的贷款。
向社会发行的股票、债券，吸收经营者有偿投资和其他资金。
第十六条 国营、集体企业（市场），向银行申请网点设施改造贷款的，一般应有30％的自有资金。自有资金有困难的，报经金融部门同意，可以适当放宽自有资金的比例。
第十七条 网点改造贷款是否贴息，由企业（市场）提出申请，报经各级网点主管部门或企业（市场）主管部门根据资金状况审批。
第十八条国营企业实行承包的，按承包合同规定的还款来源归还贷款；未实行承包的，可在交纳所得税前用贷款项目营业后新增加利润及自有资金归还；集体企业用贷款项目营业后新增加利润税前还60－80％，其余用自有资金归还。
社会需要而企业获利较少的改造项目，经贷款金融部门批准，可延长还款期限；经财税部门批准，可用企业综合效益还款或由企业主管部门统筹还款。贷款到期，企业必须按期归还。逾期不还的，资金供应部门有权按有关规定处理。
第十九条 网点改造贷款应专款专用。贷款合同签订后，资金供应部门应与企业主管部门密切配合，加强项目管理，并对贷款项目进行监督检查。对擅自改变计划，挪用资金的企业，应停止发放贷款。
第六章 附 则
第二十条本办法由山东省经济委员会负责解释。
第二十一条 本办法自发布之日起施行。
1988年9月14日
登记在不动产交易中的问题研究
商月怀 屈文生
摘 要 登记涉及的理论和实务很广泛，在不动产物权变动中，须经登记。登记制度在不动产物权交易中，对交易的动与静的安全保护起着协调作用。登记在不动产物权变动中的效力又是公私法的交错协力。登记的公示公信原则保护了动的交易安全，登记错误则旨在维护静的权利。登记错误也因此产生了时效的问题。
关键词 登记 不动产物权 效力 登记错误 请求权时效
A Study on Registration in Real Property Transaction
Abstract: Theories and practices concerning registration system are comprehensive and registration must be recorded in the course of real property title changing. Registration system plays a coordinative role to the dynamic and static safety of the transaction. The effect of the registration in the real property title changing is a unite effort of private law and public law. The doctrine of public notice safeguards the safety of transaction, while the registration mistake system protects the static right. Registration thus generates a problem of limitation.
Key Words: registration; real property title; effect; registration mistake; claim limitation
在民法物权的变动中，不动产物权变动须登记，动产物权须交付。不动产物权的得丧变更，关系至巨，作为国家公权利——登记在交易过程中起到了重要的作用[1]。由于不动产物权的登记制度涉及的内容很广泛，这里围绕着以下设例，阐述不动产物权变动登记制度中的三个问题。
乙擅自将租赁的甲所有的房屋A与丙签订买卖合同，并于买卖合同成立后，进行了不动产所有权移转登记，将房屋A登记于丙的名下。
在本例中我们试提出以下问题：
1、登记制度在不动产物权变动中的效力；
2、登记错误的责任；
3、登记的请求权时效问题。[2]
一、登记在不动产物权变动中的效力
登记一般认为属于行政许可或者行政确认。登记是指行政机关为实现一定的行政管理目的，根据法律、法规和规章的有关规定，依相对人申请，对符合法定条件的涉及相对人人身权、财产权等方面的法律事实予以书面记载的行为。[3]
1、比较法研究
在罗马法及继受罗马法系国家，对不动产物权的变动，都采用不动产物权登记制度作为公示、公信原则的基础。但是，根据不同的立法背景，大陆法系的国家对登记制度采用了三种不同的模式：
○1法国主义。即登记不是不动产物权变动契约的成立或者生效要件，变动仅须当事人之意思表示已足，是否登记由当事人自主决定，若登记则仅产生对抗效力。故又称之为意思主义。在这种立法例下，债权与物权变动的意思表示合二为一，债权行为和物权行为不严格区分。此种法国的立法例，与法国当时制定民法典时，崇尚个人自由主义的思潮有关。登记作为国家的公权的行使被严格排斥在民法之外。另外日本也采用这种立法模式。
○2德国主义。既登记是在不动产物权变动的意思表示外的法定形式，是不动产物权契约成立或生效要件。德国民法采用，又称为形式主义。此种立法例严格区分物权与债权行为（分离主义），在债权合意之外，另须作成物权合意，并且须履行一定的法定形式——登记（公示原则），始发生不动产物权的变动。此种德国立法例，与德国当时的立法背景也是相关的，德国是在继受日耳曼法和普通法的基础上，并且在历史法学派理论的影响下，于德国当时的社会经济制度背景下，借鉴了法国的民法典，制定了德国民法。尤其在不动产物权的变动上，深受日耳曼法和德国当时的社会经济制度的影响。
○3折衷主义。既登记是不动产物权变动的法定形式，是契约成立或者生效要件，但是在物权和债权行为上不作区分。也即是只要做成一个债权契约，不须在债权行为外另作成物权行为。此种法例折衷了法国主义和德国主义，瑞士采用之。[4]
登记作为公示方式，一般会产生了公信力和推定力，但是这在各国立法例又有不同。比如日本，采用登记形式主义审查方式，登记簿上的登记一般没有公信力，虽然登记也产生推定力，但是这种推定力不影响真正的权利人[5]。而另一些法例则认为，登记簿上的登记产生了绝对的公信力，并产生推定力，以保护第三人的利益。
2、登记的效力
从以上看出，不动产登记与物权制度有紧密的相关性，物权独立性和无因性是产生分歧重要的因素。在这里，物权的独立性和无因性理论离我们的论题就远了[6]。但是，无论是否采用这种理论，就目前大多数罗马法系国家来说，在不动产物权变动中多有登记制度。在我国，不动产物权的变动也采用的是登记公示。但是，考察以上各国对登记是契约的成立要件，还是生效要件，或者对抗要件有着不同的观点。
○1对抗要件。这种立法例为法国、日本等国家采用。登记不影响不动产物权的变动，在当事人作不作成登记，由当事人申请。但是不登记并不影响不动产物权契约的成立，只是不产生对抗第三人的效力。例如在日本，登记也不产生绝对的公信力。
○2成立或者生效要件。这种立法例的国家有德国、瑞士等国家，我国台湾也采用这种立法例。也既是在当事人没有作成登记前，不动产物权不发生变动。只有当不动产物权进行变动登记后，始发生物权的移转，所有人始取得不动产所有权。在这种模式下，又有登记为契约成立要件说和生效要件说两种观点。生效要件说主要认为，登记系行政法上的公法行为，而契约系民法上私行为，法律行为的作成只要符合私法上的要件即可[7]。但是，在这里，生效要件和成立要件的区别意义，在物权理论下可能不大。不过为了严格的在民法贯彻公私法的传统界限，把它作为生效要件可能在理论有意义。
就以上采用不动产物权变动登记制度的国家中，大多数国家采用○2这种立法例。登记作为一种公法上的行为，具有什么样的效力？一般而言，作为国家的公权力，通常享有绝对的效力。多数国家赋予登记行为绝对的公信力，并因此在法律上产生绝对的推定力，这就是物权上公信原则[8]。其为了保护因信赖登记的第三人的利益而设。
二、登记错误的责任
登记作为不动产物权变动中的一项重要的制度，对保护不动产交易中的动的交易安全起着外部的表征作用，使当事人的交易迅速，安全，奠定了一套不动产物权的信用制度基础。但是登记也有与事实不符合的情形，既登记错误。登记错误包括登记机关的错误，也包括当事人造成的错误，以及因欺诈、胁迫、恶意串通所为的虚假意思表示。
根据有权利必有救济的原则，法律上规定一项权利（力）措施，就会设定一种预防救济的措施。为了保护真正权利人的利益，考虑到平衡不动产物权交易中动与静的安全，对于不动产物权变动中的登记错误，各国采用以下的立法例。一、事先的审查制度，比如采用实质审查登记形式；二、事后的补救措施，即是对于真正的权利人进行事后的救济。由于事先的审查制度要求实质的审查，费时费力，对于交易的迅速有影响，而且公法行为对私权有过多干涉之嫌；而事后的审查制度则更符合私法的原则。因此，大多数国家采用这种方式[9]。
登记错误的责任一般各国采用以下三种方式救济。1、国家赔偿制度，德国、瑞士等国家采用这种制度。我国的台湾也采用这种立法例。因为登记属于行政行为，按照行政程序进行救济，或者通过行政诉讼进行救济。但是在台湾，须在登记费用中提存10%作为登记储金[10]，这与下面谈到一点相似；2、保险基金制度，英、美国家采用之。既是在登记手续费用中，提取一定的比例作为保险基金的制度。3、侵权损害责任，即是由侵权行为人负赔偿责任。这是通过民事诉讼的方式救济。
各国在登记制度中的登记错误责任立法例，都是值得借鉴的模式。但是，一种制度的有效运行须与配套的制度并行，并且他的实行理由应该是符合历史的，而不仅仅是逻辑的。因此，在借鉴外国的模式时，本国的现实是必须考虑的。在目前，我国没有在这方面的先例，根据登记行为是属于具体的行政行为，我们可以借鉴国家赔偿的制度，建立我国的登记错误责任的基础，并且可以借鉴英、美的制度，交纳一定的费用作为基金。
三、登记产生的请求权时效制度
不动产物权变动须经登记，因登记产生的请求权会不会罹于时效呢？如果罹于时效，那么又如何来确定时效的长短呢？或者说根据什么法律规定？在私法上，这里的请求权基础[11]可以存在于物权、债权以及侵权行为法中；另外，由登记产生的请求权基础还有可能存在于公法中。那么因登记产生的请求权基础是什么呢？
1、请求权基础在行政法中。登记错误而产生的请求权，产生了国家赔偿的义务，这里的请求权由于行政违法行为引起的，其产生的请求权适用国家赔偿法上的诉讼时效制度，即时效为两年（《国家赔偿法》第三十二条）。
２、请求权基础在私法中。登记作为不动产物权变动的生效要件（或者成立要件），登记是契约生效（或者成立）的一个要件，所有人有义务将不动产物权进行变动登记，不进行变动登记的，不发生不动产物权变动的效力。在形式主义立法例下，当契约双方作成债权合意时，债权契约成立，另须作成物权契约合意，并经过登记方完成不动产物权的交易。如果债权契约不成立，或者物权契约的意思表示错误使不动产物权变动不能，其产生的请求权与登记无关。当契约双方作成债权契约和物权合意时，却没有进行登记，其买方当事人（包括已经取得占有）还没有取得不动产物权，所有权仍然属于卖方当事人。此时产生的请求权原因在于物权契约，登记作为物权契约的一部分（物权合意是另一部分），没有登记则物权行为还没有完成，其请求登记应该不罹灭于时效。但是债权契约将罹灭于时效（我国为２年《民法通则》第135条），当债权时效完成以后，此时，不动产物权变动的物权合意仍然有效，但是其不动产的移转后又会产生不当得利的债权（另有不同学说观点认为产生物上返还权——物上请求权，一般认为此也罹灭于时效，但此与登记也无关），它也将罹灭于时效（我国为２年《民法通则》第135条）。也就说，当不动产物权变动的债权契约罹灭于时效时，其物权契约仍然有效，但是又产生了新的债权——不当得利——此与登记无关，将罹灭于时效 ，或者产生物上返还权，通说也认为罹灭于时效。在折衷主义立法例下，登记是成立（或者生效）要件，但是其没有严格的独立出物权契约，因此登记的时效将随同债权罹灭。在意思主义的立法例下，登记属于对抗要件。
在我国不动产物权变动中，存在着这方面的法律漏洞，但可以肯定的是由登记产生的请求权将罹灭于时效。从上面的不同的立法例可以看出，不同的立法模式下，登记引起的请求权基础是不一样的，适用的时效规范也不一样。对于我国来说，目前还没有统一的物权法，或者财产法，在这个问题上，可以参考外国的立法模式，比较以上立法例，我认为借鉴折衷主义的立法例，较符合目前我国的法制状况。
四、结论
综合以上的论述，具体的结合前文提出的案例，做如下的分析。
首先如图示：
债权契约
甲 乙
Ａ（房屋） 丙
1、甲与乙之间为房屋租赁契约，属于债权行为，甲移转A占有于乙（直接占有），乙为有权占有A，但无对A的处分权。（《合同法》第十三章 租赁合同）
2、乙与丙之间为不动产买卖契约。在形式主义立法例下，须作成债权契约、物权合意和登记。在意思主义立法例下，只须作成一个不动产A买卖契约，可以作成登记以生对抗效力。在折衷主义立法例下，也只须作成一个不动产A买卖契约，但另须作成登记。在形式主义立法例下，债权契约有效，物权契约无效，登记错误，此时，丙对A的占有构成不当得利，产生不当得利请求权（另有学说认为乙对丙产生物上返还请求权）（我国时效为2年《民法通则》第135条，以下同）。折衷主义立法例下，契约无效，登记错误。我国现行的法律比较接近于折衷主义模式，可以认为此时登记错误。
