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上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》的通知

沪房管规范物[2012]24号


各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:
为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。



上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法


第一条 （目的和依据）
为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。
第三条 （项目经理）
本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。
第四条 （主管部门）
市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。
第五条 （项目经理责任制）
本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。
第六条 （任职条件）
项目经理应符合下列条件：
（一）持有《执业证书》；
（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；
（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。
第七条 （工作职责）
项目经理的主要工作职责：
（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。
（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。
（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；
（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。
（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；
（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；
（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；
（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。
第八条 （资格考试）
助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。
第九条 （执业注册）
申请执业注册应符合以下条件：
（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；
（二）与物业服务企业签订的劳动合同；
（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。
初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。
申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。
第十条 （变更注册）
在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。
第十一条 （延续注册）
注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。
第十二条 （继续教育）
项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。
第十三条 （《执业证书》注销）
项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：
（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；
（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；
（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；
（四）其他应予注销执业证书的情形。
项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。
第十四条 （执业信用档案）
市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。
第十五条 （施行日期）
本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。


附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

附件
上海市住宅小区项目经理执业注册申请表





申请人姓名
申请 执业
单 位
填表 日期







个 人 情 况贴一寸
免冠照片
姓名 性别 出生年月
户籍省 市 县民族
身份证号码
毕业院校 所学专业 毕业时间
最高学历 专业技术职称
联系电话 手机 E-mail
从事物业管理
工作累计年限 所在企业
担任的职务
助理物业管理师资格证书号 取得证书年份
全国物业管理师资格证书号 取得证书年份
申请执业单位情况
物业服务企业
名称


（盖章）
物业服务企业
资质等级 资质证书号码
法定代表人 单位性质 注册地
通讯地址
邮政编码 电话 传真
从事物业服务的主要经历、业绩
项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉



项目名称地址管理期间物业类型面积所获荣誉




参加继续教育情况
起止日期内 容培训机构名称学 时成 绩


申报担任项目经理项目情况
项目名称地址物业性质物业面积
1、
2、
3、
注册机构审核意见






(盖章)
年 月 日
注册号 注册时间 注册有效期



贴身份证件复印件
贴助理物业管理师资格证书或全国物业管理师资格证书复印件







宁夏回族自治区人民政府


宁夏回族自治区人民政府令第34号



《宁夏回族自治区服务价格管理办法》已经2011年8月10日自治区人民政府第99次常务会议讨论通过，现予公布，自2011年10月1日起施行。









自治区主席：（手书）


二〇一一年八月十日











宁夏回族自治区服务价格管理办法



第一章 总 则



　　第一条　为了规范服务价格行为，维护市场价格秩序，保护消费者和经营者的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》及有关法律、法规，制定本办法。

　　第二条　本办法所称服务价格，是指公民、法人或者其他组织（以下统称经营者），利用场所、设施、技术、信息、知识、劳务、中介、传递、担保等方式开展有偿服务活动的收费。

　　第三条　本自治区行政区域内发生的服务价格行为，适用本办法。法律、法规另有规定的，从其规定。

第四条　县级以上人民政府价格主管部门按照管理权限，负责服务价格的监督管理工作。

县级以上人民政府其他有关主管部门按照各自职责，做好服务价格管理的相关工作。

第五条 对违反本办法规定的服务价格行为，任何单位或者个人可以向价格主管部门举报。



第二章 服务价格管理



第六条　服务价格根据服务的性质、特点和市场竞争状况，分别实行政府指导价、政府定价和市场调节价。

第七条 下列服务价格实行政府指导价或者政府定价：

　　（一）重要的公用事业服务价格；

　　（二）重要的公益性服务价格；

（三）评估、代理、认证、招标等市场竞争不充分或者服务双方达不到平等、公开服务条件的中介服务价格；

（四）检验、鉴定、公证、仲裁等具有行业和技术垄断的中介服务价格；

（五）国家机关、事业单位、垄断企业以及其他相关组织指定经营或者消费的服务价格；

（六）其他不具备竞争条件的垄断服务及其延伸服务价格。

前款规定以外的服务价格，实行市场调节价。

政府指导价、政府定价的具体适用范围、价格水平，应当根据市场变化情况适时调整。

第八条　政府指导价、政府定价的定价权限和具体适用范围，以自治区定价目录为依据。

自治区定价目录由自治区价格主管部门制定，经自治区人民政府审核同意后，报国务院价格主管部门审定，并向社会公布。

第九条 对实行政府指导价和政府定价管理的服务价格，实行登记备案制度。

第十条 对服务水平、服务环境、服务质量差别较大的服务行业或者服务项目，由价格主管部门会同相关行业主管部门评定相应的服务等级，依质分等，按等定价。



第三章 服务价格制定



第十一条 政府指导价和政府定价，应当依据该服务项目的社会平均成本、税金、合理利润、市场供求、国民经济和社会发展要求以及消费者承受能力等因素制定。必要时可以由具备资质的社会专业机构对有关服务成本的合理性进行评估。

第十二条 价格主管部门制定、调整服务价格，应当听取消费者、经营者和有关方面的意见；制定、调整列入价格听证目录和其他关系群众切身利益的服务价格应当组织听证会。

价格听证目录由自治区价格主管部门制定，并向社会公布。

　 第十三条　对实行政府指导价、政府定价的服务价格，消费者、经营者可以向价格主管部门提出调整建议，价格主管部门应当进行研究，并予以答复。

第十四条 县级以上人民政府应当建立公用事业服务价格补偿机制，对公共交通等公用事业服务的经营者给予相应的补偿。

第十五条 对实行政府指导价的服务项目，经营者应当按照规定的基准价及其浮动幅度确定具体价格；对实行市场调节价的服务项目，由经营者依法自主制定价格，价格主管部门应当进行必要的引导，规范其价格行为。

实行按等定价的，经营者可以根据评定的服务价格等级实行优质优价，并制定合理的质量差价、季节差价。

第十六条 价格主管部门对重要的政府指导价、政府定价的服务价格，可以进行成本监审。



第四章 服务价格行为规范



第十七条 经营者应当遵守价格法律、法规、规章和价格政策，执行依法制定的政府指导价和政府定价，服从政府依法实施的价格干预措施，不得有下列行为：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定价格；

　　（二）高于或者低于政府定价制定价格；

　　（三）擅自制定属于政府指导价、政府定价范围内的服务价格；

　　（四）提前或者推迟执行政府指导价、政府定价；

　　（五）自立收费项目或者自定标准收费；

　　（六）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准；

　　（七）对政府明令取消的收费项目继续收费；

　　（八）违反规定以保证金、抵押金等形式变相收费；

　　（九）强制或者变相强制服务并收费；

　　（十）不按照规定提供服务而收取费用；

（十一）不执行政府指导价、政府定价的其他行为。

第十八条 经营者应当在经营场所或者收费地点公布服务项目、服务内容、等级或者规格、服务价格等内容；按时计价的项目，还应当标明服务的时间。

经营者不得在标价之外收取任何未予标明的费用。

第十九条 经营者应当向消费者开具合法票据；提供服务的内容较多或者同时提供多项服务的，应当按规定开具服务清单，并标明明细价格。

第二十条 经营者应当诚实信用、合法、公平地进行价格竞争，不得有下列行为：

（一）为排挤竞争对手、独占市场，以低于成本的价格提供服务，损害国家利益或者其他经营者的合法权益；

（二）与其他经营者串通，操纵市场价格；

（三）以虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者接受服务；

（四）采取抬高等级或者压低等级等手段提供服务，变相提高服务价格；

（五）违反法律、法规的规定牟取暴利；

（六）法律、法规禁止的其他价格违法行为。

第二十一条 政府或者政府部门委托行业组织或者经营者代行政府职能提供服务的，应当由政府或者政府部门通过招标等形式向经营者购买服务，不得向管理对象收取费用。

第二十二条 行业组织应当规范行业内经营者价格行为，协调行业会员之间的价格争议，加强行业价格自律。

行业组织可以受价格主管部门和行业主管部门委托，测定本服务行业的平均价格，并发布有关价格信息。

第二十三条 经营者、行业组织应当配合价格主管部门和相关行业主管部门对其服务价格等级进行评定。



第五章 调控及监督检查



第二十四条　价格主管部门应当对服务价格进行监测，及时收集、发布重要服务价格的经营成本和市场供求价格等信息，引导服务市场经营活动。

第二十五条　重要的服务价格显著上涨或者有可能显著上涨时，自治区人民政府可以采取适度的价格干预措施，直至价格平稳。

　　第二十六条　价格主管部门应当加强对服务价格的监督检查，建立健全服务价格违法行为的举报、受理、回复制度。

行业主管部门应当协同价格主管部门加强对本行业服务价格的监督，规范本行业服务价格行为。

第二十七条 经营者应当接受价格主管部门依法实施的服务价格监督检查和价格、成本调查，如实提供相关资料。

价格主管部门的工作人员实施服务价格监督检查，应当保守国家秘密和经营者的商业秘密。



第六章 罚 则



第二十八条 本办法规定的行政处罚，由价格主管部门、工商行政管理机关和有关主管部门依法实施。

第二十九条　经营者违反本办法规定，有下列行为之一的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第四条的规定进行处罚：

　　（一）以低于成本的价格提供服务，损害国家利益或者其他经营者的合法权益的；

　　（二）提供相同服务，对具有同等交易条件的其他经营者实行价格歧视的。

　　第三十条　经营者违反本办法规定，相互串通，操纵市场价格，造成服务价格较大幅度上涨的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第五条的规定进行处罚。

第三十一条　经营者违反本办法规定，利用虚假的或者使人误解的价格手段，诱骗消费者或者其他经营者与其进行交易的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第七条的规定进行处罚。

　　第三十二条　经营者违反本办法规定，采取抬高等级或者压低等级等手段提供服务，变相提高或者压低价格的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第八条的规定进行处罚。

　　第三十三条　经营者违反本办法规定，不执行政府指导价、政府定价，有本办法第十七条规定的行为之一的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第九条的规定进行处罚。

　　第三十四条　经营者违反本办法规定，不执行法定的价格干预措施的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第十条的规定进行处罚。

　　第三十五条　本办法第二十九条至第三十四条规定中经营者为个人的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第十一条的规定进行处罚。

　　第三十六条　经营者违反法律、法规的规定牟取暴利的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第十二条的规定进行处罚。

　　第三十七条　经营者违反明码标价规定，有下列行为之一的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第十三条的规定进行处罚：

　　（一）不标明价格的；

　　（二）不按照规定的内容和方式明码标价的；

　　（三）在标价之外收取未标明的费用的；

　　（四）违反明码标价规定的其他行为。

　　第三十八条　经营者违反本办法规定，拒绝提供价格监督检查所需资料或者提供虚假资料的，依照国务院《价格违法行为行政处罚规定》第十四条的规定进行处罚。

第三十九条　价格执法人员泄露国家秘密、经营者商业秘密或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第四十条 经营者对价格主管部门作出的处罚决定不服的，应当先依法申请行政复议；对行政复议决定不服的，可以向人民法院提起诉讼。



第七章 附 则



第四十一条 本办法自2011年10月1日起施行。